Administration de biens à Lyon

Nos clients en administration de biens ont des profils variés et une contrainte commune : plusieurs lots à faire vivre sans en faire un second métier. L'investisseur qui a constitué un portefeuille d'appartements au fil des ans et souhaite en déléguer la gestion pour se consacrer à l'arbitrage. La famille qui détient, souvent depuis une succession, des appartements dans le 6e, une maison louée à Tassin et un local commercial, en indivision ou en société civile, avec des décisions à prendre à plusieurs. La société civile familiale dont le gérant vieillit et veut transmettre la charge sans transmettre encore les parts. Le propriétaire installé à Paris, à l'étranger ou en province, qui a besoin d'un relais sur place. Le professionnel libéral ou le dirigeant qui a investi dans plusieurs biens et n'a pas le temps de les suivre. À chacun, nous proposons la même organisation : un gestionnaire référent, une vision d'ensemble, une comptabilité par propriétaire.

EB Associés n'assure pas la gestion collective d'immeubles pour le compte de l'ensemble de leurs propriétaires, ni la gérance d'immeubles entiers comme prestation à part. Nous gérons des lots — appartements, maisons, locaux — pour le compte de celui qui les détient, quel qu'en soit le nombre, et nous représentons ce propriétaire dans ses relations avec les gestionnaires des immeubles où se trouvent ses lots : lecture des convocations, préparation des décisions qui l'engagent, suivi des travaux votés et de leurs appels de fonds, contrôle des charges. Un propriétaire qui détiendrait tous les lots d'un même immeuble est traité comme un propriétaire de plusieurs lots : gestion locative de chacun, coordination des travaux, comptabilité consolidée. Cette précision évite des malentendus et correspond à ce que nous savons faire bien.

Pour chaque lot, l'intégralité de la gestion locative : estimation du loyer dans le respect de l'encadrement à Lyon et Villeurbanne, mise en location, sélection des candidats, bail et état des lieux, quittancement, révision annuelle, régularisation des charges, interventions et sinistres, relocation, contentieux. Pour l'ensemble du patrimoine, ce que la gestion au lot ne fournit pas : un tableau de bord consolidé — loyers, charges, vacance, travaux, rendement par lot — ; une comptabilité par propriétaire ou par société, transmise chaque année à votre expert-comptable avec les pièces pour la déclaration des revenus fonciers ou le bilan de la société ; un calendrier pluriannuel de travaux d'entretien et de rénovation énergétique, lot par lot, avec les échéances réglementaires ; un suivi des décisions des immeubles où se trouvent vos lots ; et une revue annuelle avec vous pour décider ce qu'il faut louer, rénover, conserver ou vendre.

Un propriétaire de plusieurs lots reçoit d'ordinaire autant de relevés qu'il a de biens, et rarement une vue d'ensemble. Nous consolidons : un compte rendu de gestion périodique par propriétaire, qui présente pour chaque lot les loyers appelés et encaissés, les charges, les dépenses de travaux, les honoraires, et pour l'ensemble le résultat net de la période, la vacance et les impayés ; un relevé annuel structuré pour la déclaration fiscale, au réel ou en société ; un dossier par lot avec bail, états des lieux, diagnostics, factures, correspondance. Les fonds de chaque propriétaire sont tenus sur des comptes distincts, couverts par notre garantie financière de 700 000 €. Les associés d'une société civile ou les membres d'une indivision reçoivent le même compte rendu, ce qui apaise bien des discussions familiales.

Plusieurs lots signifient plusieurs chaudières, plusieurs salles de bains, plusieurs diagnostics, et des échéances énergétiques échelonnées. Nous tenons pour chaque patrimoine un calendrier de travaux : remplacements prévisibles, mises aux normes, rénovation énergétique des logements les moins bien classés avant leur interdiction de location, rafraîchissements entre deux locataires. Nous faisons établir des devis comparés, coordonnons les entreprises que nous connaissons, suivons les chantiers et contrôlons les factures ; les travaux sont regroupés lorsque cela réduit les coûts, et programmés pendant les périodes de vacance lorsque c'est possible. Vous décidez au-delà du seuil fixé dans le mandat ; en dessous, nous agissons et rendons compte. Les travaux votés dans les immeubles où se trouvent vos lots sont suivis de la même manière, avec leur incidence sur les charges récupérables.

La performance d'un patrimoine se joue lot par lot. À Lyon et Villeurbanne, le loyer est plafonné par l'encadrement ; dans les autres communes de la métropole, il est libre mais doit rester juste pour éviter la vacance. Nous fixons chaque loyer à partir de nos relocations récentes dans le quartier, nous adaptons le régime — vide, meublé, bail mobilité — à la clientèle du secteur, et nous sélectionnons les candidats avec la même rigueur pour un studio de la Guillotière que pour une maison de Saint-Cyr. Un patrimoine se lit aussi dans ses locataires : nous suivons les échéances de baux, anticipons les départs, et enchaînons les relocations pour réduire la vacance, qui est le premier poste de perte d'un portefeuille mal suivi. Notre service de recherche de locataire décrit la méthode appliquée à chaque lot.

Sur un patrimoine, un impayé n'est pas un accident isolé mais un risque statistique qu'il faut organiser. Nous relançons dès le premier retard, engageons les procédures dans les délais, mobilisons la garantie loyers impayés lorsque le bailleur y a souscrit — nous conseillons de la généraliser sur les lots dont les locataires y sont éligibles — et gérons les sinistres avec les assureurs. Nous veillons à ce que chaque lot soit couvert par une assurance propriétaire non occupant et que chaque locataire justifie de la sienne. Le compte rendu consolidé fait apparaître le taux d'impayés du patrimoine et son évolution, information qu'un propriétaire de plusieurs biens n'a jamais sous les yeux lorsqu'il gère seul. Notre page sur le recouvrement des loyers détaille la procédure.

L'administration de biens prend tout son sens dans les décisions. Un lot dont le loyer est plafonné bien en dessous de sa valeur mérite-t-il des travaux d'amélioration, ou vaut-il mieux le vendre libre à la prochaine échéance ? Un logement énergivore doit-il être rénové ou cédé avant l'interdiction ? Une maison de famille des Monts d'Or se loue-t-elle mieux qu'elle ne se vend ? Une société civile doit-elle réinvestir un prix de vente dans un bien plus rentable ? Nous apportons à ces questions des chiffres — loyer réel, rendement net par lot, valeur vénale actualisée, coût des travaux — et un avis, une fois par an lors de la revue du patrimoine ou à chaque événement. Parce que nous vendons aussi, nous pouvons exécuter la décision : la vente d'un lot par notre service transaction, l'achat d'un bien de remplacement, la mise en location du nouveau.

Chaque mode de détention a ses exigences. Pour une société civile, nous produisons la comptabilité de gestion que l'expert-comptable intègre au bilan, préparons les éléments de l'assemblée annuelle et informons le gérant des décisions à prendre — voir notre page dédiée à la gestion locative pour SCI. Pour une indivision, nous appliquons les règles de majorité fixées par la loi ou la convention, informons chaque indivisaire à égalité et facilitons les arbitrages. Pour un propriétaire éloigné, nous assurons la présence sur place, les urgences, les procurations et le compte rendu à distance, comme le décrit notre page pour les propriétaires expatriés. Dans tous les cas, le mandat précise qui décide quoi, et à partir de quel montant.

Nos honoraires suivent le barème public de la gestion locative — un pourcentage des sommes encaissées, dégressif selon le volume du patrimoine confié, plus les prestations à l'acte : mise en location, états des lieux, suivi de travaux au-delà d'un seuil, contentieux, déclaration foncière. Ces honoraires sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers, au même titre que les frais de gestion, ce qui en réduit le coût réel selon votre tranche d'imposition. Ils sont détaillés sur notre page des honoraires d'administration de biens. La mise en place suit un ordre simple : visite de chaque lot et audit des baux en cours, proposition écrite avec le loyer estimé de chaque bien et le calendrier de travaux, mandat de gestion, reprise des dossiers et des dépôts de garantie, information des locataires, premier compte rendu consolidé au trimestre suivant. Notre page sur l'externalisation de la gestion détaille cette transition. Pour un premier échange sur votre patrimoine, décrivez-le nous par la page contact ou appelez l'agence.