Rendement locatif Lyon par arrondissement

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat ; il est simple et trompeur, parce qu'il ignore la vacance, les charges, les travaux, la fiscalité et les frais d'acquisition. Le rendement net déduit du loyer la vacance, les impayés, les charges non récupérables, la taxe foncière, l'entretien, l'assurance et les honoraires de gestion, et ajoute au prix les frais de notaire, les travaux et les frais d'acquisition ; le rendement net après impôt intègre la fiscalité du régime choisi. Le rendement total ajoute l'évolution de la valeur du bien sur la durée. Entre le brut et le net d'un bien lyonnais, l'écart est important et il varie selon l'immeuble et la gestion ; entre deux arrondissements, la hiérarchie des rendements bruts et celle des rendements totaux ne coïncident pas.

Quatre facteurs expliquent les écarts de rendement entre arrondissements lyonnais. Le prix d'achat au mètre carré, qui va du simple au double entre les secteurs les plus recherchés et les plus accessibles. Le loyer plafonné par l'encadrement, qui varie selon les secteurs de référence mais moins que les prix, ce qui comprime le rendement des arrondissements chers. La demande locative et la vacance, plus élevées et plus faibles près des campus, des pôles d'emploi et du métro. Les charges et les travaux des immeubles, plus lourds dans les immeubles anciens de standing et les tours des années 1970. Un arrondissement où les prix sont bas et les loyers plafonnés proches de ceux des secteurs chers offre mécaniquement le rendement brut le plus élevé ; c'est le cas du 7e, du 8e, du 9e et de Villeurbanne par rapport au 6e et à la Presqu'île.

Le 7e — Gerland, Jean-Macé, la Guillotière — combine des prix encore inférieurs au centre, la plus forte demande étudiante et de jeunes actifs de Lyon et le métro B ; c'est l'arrondissement de rendement par excellence pour les studios et les T2, avec des loyers souvent au plafond. Le 8e — Grange-Blanche, Laënnec, Mermoz, les États-Unis — offre des prix accessibles, la demande des hôpitaux et le métro D. Le 9e — Vaise, la Duchère rénovée, Gorge-de-Loup — offre des prix bas et une demande d'actifs et d'étudiants. Villeurbanne — Doua, Croix-Luizet, Grandclément, Tonkin — offre la demande du campus et des prix inférieurs à Lyon, sous le même encadrement. Ces secteurs demandent une gestion plus active et une attention à la qualité des immeubles.

Le 3e — Part-Dieu, Villette, Sans-Souci, Montchat — offre le premier marché locatif de Lyon par le volume, des prix intermédiaires et une demande d'actifs et de familles ; les tours de la Part-Dieu offrent un rendement supérieur avec des charges à surveiller. Le 4e et le 1er — plateau et pentes de la Croix-Rousse — offrent une demande fidèle de jeunes actifs et de familles, des prix élevés mais inférieurs au 6e, et des canuts dont le volume se loue bien. Le 5e — Vieux Lyon, Saint-Just, Ménival — offre des rendements variables selon le quartier, avec la demande étudiante de la faculté catholique et les résidences accessibles de Ménival. Ces arrondissements conviennent à un investisseur qui veut équilibrer rendement et valeur.

Le 6e et la Presqu'île offrent les prix d'achat les plus élevés de Lyon et des loyers plafonnés qui ne suivent pas, donc les rendements bruts les plus faibles ; ils offrent en contrepartie la demande la plus solvable, la vacance la plus faible, les impayés les plus rares et la valeur la plus sûre et la plus liquide. Un investisseur y raisonne en rendement total et en sécurité, sur une durée longue, plutôt qu'en rendement annuel. Notre page investissement locatif Lyon 6 détaille cette logique dans l'arrondissement où nous sommes installés.

Un classement des arrondissements de Lyon serait incomplet sans les communes voisines non soumises à l'encadrement des loyers : Caluire au terminus du métro C, Oullins-Pierre-Bénite et Saint-Genis-Laval sur le métro B, Bron et Décines sur le tram, Sainte-Foy et Tassin dans l'Ouest proche, Champagne et Écully près de Techlid. Leurs loyers libres, leurs prix souvent inférieurs et leur demande comparable — actifs, étudiants, personnels de santé, familles — leur donnent des rendements nets souvent supérieurs à ceux des arrondissements encadrés voisins, avec une liquidité un peu moindre. Nous chiffrons cette comparaison bien par bien ; notre page investissement locatif à Lyon la développe.

À arrondissement égal, le rendement d'un bien dépend de sa typologie — le studio rapporte plus au mètre carré que le T4 —, de son régime — le meublé un peu plus que le vide dans la limite du plafond majoré —, de son loyer plafonné exact — qui dépend du secteur de référence, de l'époque de construction et d'un éventuel complément justifié —, de son prix d'achat par rapport au marché, des charges et des travaux de son immeuble, de sa performance énergétique — qui conditionne la possibilité de louer —, de sa distance au métro et aux pôles de demande, et de la qualité de sa gestion — sélection, vacance, impayés. Deux studios voisins du 7e peuvent différer d'un tiers de rendement net pour ces raisons.

Pour chaque bien que nous présentons à un investisseur, nous établissons un calcul net vérifié : loyer plafonné exact selon le secteur, la typologie, l'époque et le régime — ou loyer de marché réel hors encadrement —, charges récupérables et non récupérables d'après les comptes de l'immeuble, travaux votés d'après les procès-verbaux, taxe foncière, vacance estimée selon le secteur et la typologie, entretien et mobilier en meublé, honoraires de gestion, frais de notaire et d'acquisition, travaux éventuels, puis la fiscalité du régime choisi avec les conseils de l'investisseur, et l'effort de trésorerie en cas de crédit. Ce calcul est la seule base sérieuse d'une décision, et nous ne présentons jamais un rendement théorique. Notre guide rentabilité d'un immeuble de rapport applique la méthode à un immeuble.

La bonne démarche d'un investisseur lyonnais n'est pas de chercher l'arrondissement au meilleur rendement, mais de choisir l'arrondissement — ou la commune — qui correspond à sa stratégie — rendement, équilibre, patrimoine —, puis le bien dont le rendement net vérifié est le meilleur dans ce cadre. Nous accompagnons cette démarche : définition de la stratégie, choix des secteurs, recherche et analyse des biens, acquisition, mise en location et gestion. Notre page investir dans l'immobilier à Lyon pose les stratégies, notre guide meilleur quartier pour investir à Lyon approfondit le choix du quartier, et notre page gestion locative à Lyon décrit la gestion qui fait une part du rendement.