Encadrement des loyers à Lyon

L'encadrement s'applique à Lyon et Villeurbanne, et uniquement à elles. Il concerne les logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés, y compris en bail mobilité et en colocation, dans le parc privé. Il ne concerne pas les logements sociaux, les logements conventionnés, les locations saisonnières ou de tourisme, les locaux commerciaux et professionnels, les baux d'entreprise, ni les logements soumis à la loi de 1948. Il s'applique aux baux signés depuis le 1er novembre 2021, à chaque nouveau bail, renouvellement ou relocation ; les baux antérieurs en cours ne sont pas modifiés jusqu'à leur renouvellement. Un propriétaire d'un appartement à Caluire ou à Écully, ou d'une maison dans les Monts d'Or, fixe donc son loyer librement ; le même propriétaire, pour un appartement des Brotteaux ou de Gratte-Ciel, doit respecter le plafond.

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, pour chaque secteur géographique de Lyon et Villeurbanne, un loyer de référence au mètre carré, un loyer de référence majoré — supérieur de vingt pour cent — et un loyer de référence minoré — inférieur de trente pour cent —, déclinés selon le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble en quatre périodes, et le régime vide ou meublé, ce dernier bénéficiant d'une majoration. Les secteurs regroupent des quartiers de niveau de loyer comparable et ne recoupent pas exactement les arrondissements : un même arrondissement peut relever de plusieurs secteurs, et un quartier du 3e peut être dans le même secteur qu'un quartier du 6e. Les valeurs proviennent de l'observatoire local des loyers, qui collecte les loyers réellement pratiqués. Le bailleur trouve les valeurs applicables à son logement grâce au simulateur mis en ligne par la Métropole, en indiquant l'adresse, le nombre de pièces, l'époque et le régime.

Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable du logement. C'est un plafond, non un tarif : dans les secteurs les plus recherchés du 6e, de la Presqu'île ou du 3e, les loyers de marché atteignent ce plafond pour les petites surfaces et s'en approchent pour les grandes ; dans les secteurs de rendement du 7e, du 8e, du 9e ou de Villeurbanne, le loyer de marché reste souvent en dessous du plafond, et c'est le marché qui fixe le loyer. S'ajoute, en zone tendue, l'encadrement de l'évolution à la relocation : le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'indice, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué, et dans tous les cas dans la limite du plafond. Le bailleur combine donc les deux règles, et le plus contraignant l'emporte. Notre gestion locative intègre ce double calcul à chaque mise en location.

Un bailleur peut demander un complément de loyer, au-delà du loyer de référence majoré, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie du même secteur, et à condition que ces caractéristiques n'aient pas déjà été prises en compte dans le loyer de référence. La loi a précisé ce qui ne peut pas justifier de complément : un logement avec des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, une classe énergétique F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou une mauvaise exposition, entre autres. Ce qui peut le justifier reste apprécié au cas par cas : une grande terrasse, une vue exceptionnelle, une hauteur sous plafond rare, des prestations très supérieures. Le montant et les caractéristiques doivent figurer au bail ; le locataire peut contester le complément dans les trois mois devant la commission de conciliation puis le juge, et c'est au bailleur de le justifier. Un complément mal fondé est un risque, pas une opportunité.

Le bail d'un logement encadré doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, le montant du loyer hors charges et, le cas échéant, le complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient ; il doit aussi indiquer, comme partout en zone tendue, le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire et la date de son versement, ainsi que la nature et le montant des travaux réalisés depuis. L'absence de ces mentions expose le bailleur à une demande du locataire, dans le mois suivant la prise d'effet du bail, puis à une action en diminution de loyer. Un bail conforme est le premier rempart du bailleur ; nous les rédigeons avec ces mentions et les justificatifs correspondants.

Le locataire d'un logement dont le loyer dépasse le plafond peut, pendant toute la durée du bail, demander la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu, d'abord auprès du bailleur, puis devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le préfet peut, après mise en demeure du bailleur restée sans effet, prononcer une amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros pour une personne physique et davantage pour une personne morale, sans préjudice du remboursement au locataire. La Métropole a mis en place un signalement en ligne et des contrôles se pratiquent. Les annonces doivent en outre respecter des mentions obligatoires. Le bailleur qui dépasse « parce que le marché le permet » s'expose à un remboursement et à une amende ; celui qui respecte le plafond loue sereinement, souvent au même niveau qu'avant lorsque son loyer était déjà de marché.

Le meublé est encadré comme le vide, avec des loyers de référence majorés spécifiques, plus élevés pour tenir compte du mobilier ; le mobilier ordinaire ne justifie donc aucun complément. Le bail mobilité, d'un à dix mois, relève des références meublées. La colocation à baux multiples est traitée bail par bail, la somme des loyers ne pouvant dépasser le plafond du logement entier ; la colocation à bail unique relève du plafond du logement. La location d'une chambre chez l'habitant relève du plafond selon la surface louée. Les studios et petites surfaces, dont le loyer au mètre carré est structurellement plus élevé, sont ceux pour lesquels le plafond mord le plus dans les secteurs centraux ; c'est un point d'attention pour les investisseurs. Notre page sur la gestion locative meublée détaille l'application au meublé.

Pour un investisseur, le plafond doit remplacer le loyer espéré dans tout calcul de rendement sur Lyon et Villeurbanne : un bien affiché avec un loyer supérieur au plafond est un bien dont le loyer baissera au premier locataire informé, et un bien occupé dont le loyer dépasse le plafond expose l'acquéreur à une demande de mise en conformité. L'arbitrage entre Lyon encadrée et première couronne libre — Caluire, Bron, Vénissieux, Écully — fait partie de toute stratégie d'investissement locatif, comme l'explique notre page sur le rendement locatif à Lyon. Pour un vendeur de bien loué, le loyer en place et sa conformité au plafond font partie de l'estimation : un loyer supérieur au plafond ne se valorise pas, un loyer inférieur au marché et au plafond est un potentiel. Nous vérifions ce point dans chaque estimation de bien loué.

Un locataire qui signe un bail à Lyon ou Villeurbanne vérifie que le bail mentionne les loyers de référence, que le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable — la surface habitable, pas la surface Carrez ni la surface au sol —, que le complément de loyer éventuel est justifié par des caractéristiques réellement exceptionnelles, et que le dernier loyer du précédent locataire est indiqué. Il dispose d'un mois pour demander les mentions manquantes, de trois mois pour contester un complément, et de la durée du bail pour agir contre un dépassement du plafond. Le simulateur de la Métropole permet de calculer le plafond en quelques minutes. Un locataire de nos logements trouve ces mentions dans son bail et peut nous interroger ; notre dossier de candidature précise aussi les pièces demandées.

L'encadrement à Lyon et Villeurbanne est expérimental, prorogé par la loi jusqu'en 2026, et fait l'objet d'évaluations : effets sur les loyers des petites surfaces, taux de dépassement dans les annonces, report de l'offre vers le meublé de tourisme ou la première couronne, effet sur l'investissement. Son avenir — pérennisation, extension à d'autres communes de la métropole, abandon — dépend d'une décision législative et de la volonté de la Métropole. Les bailleurs et investisseurs ont intérêt à raisonner avec le dispositif tel qu'il existe, sans parier sur sa disparition ni sur son extension, et à vérifier chaque année les nouvelles valeurs de référence, publiées en général avant l'été pour une application à l'automne. Pour toute question sur le loyer d'un bien que vous possédez ou envisagez d'acheter à Lyon ou Villeurbanne, la page contact nous permet d'y répondre avec les valeurs en vigueur.