Fiscalité de la location meublée

Le critère est simple : un logement loué vide produit des revenus fonciers ; un logement loué meublé, c'est-à-dire garni du mobilier exigé par le décret pour permettre au locataire d'y vivre avec ses seuls effets personnels, produit des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal suit donc la réalité du logement, pas le choix du bailleur : un logement insuffisamment meublé serait requalifié en location nue, avec ses revenus fonciers et son bail de trois ans ; un logement loué vide ne peut pas être déclaré en BIC. Cette différence de catégorie change tout : les modes de calcul du résultat, les charges déductibles, la possibilité d'amortir, le traitement des déficits, les obligations comptables et les cotisations sociales éventuelles. Elle explique pourquoi la question « vide ou meublé » est d'abord une question fiscale.

Le loueur en meublé est non professionnel lorsque ses recettes annuelles de location meublée sont inférieures à un seuil légal, ou inférieures aux revenus d'activité de son foyer fiscal ; il devient professionnel lorsque ces deux conditions sont remplies simultanément — recettes supérieures au seuil et supérieures aux autres revenus d'activité. Le statut professionnel n'est plus optionnel depuis la suppression de la condition d'inscription au registre du commerce. Les conséquences sont importantes : le professionnel impute ses déficits sur son revenu global sans limite, relève du régime des plus-values professionnelles avec des exonérations possibles selon les recettes et la durée, et est assujetti aux cotisations sociales des indépendants ; le non-professionnel reporte ses déficits sur les seuls bénéfices de même nature, relève des plus-values immobilières des particuliers et paie les prélèvements sociaux. Un investisseur lyonnais qui accumule des meublés peut basculer d'un statut à l'autre sans l'avoir décidé.

Le micro-BIC s'applique de plein droit, sauf option pour le réel, lorsque les recettes annuelles restent sous un plafond qui dépend du type de location. Il consiste à déclarer les recettes brutes, sur lesquelles l'administration applique un abattement forfaitaire représentatif des charges, le solde étant ajouté au revenu imposable et soumis aux prélèvements sociaux. Les lois de finances récentes ont distingué plusieurs catégories : le meublé de longue durée et le meublé de tourisme classé conservent des abattements et des plafonds différents du meublé de tourisme non classé, dont le régime a été nettement durci. Le micro-BIC ne permet aucune déduction réelle : ni intérêts d'emprunt, ni travaux, ni amortissement. Il convient à un bien détenu sans crédit, sans travaux et à charges faibles, ou à un bailleur qui privilégie la simplicité ; pour tous les autres, le réel est à étudier.

Au réel, le bailleur déduit de ses recettes l'ensemble des charges engagées pour la location : intérêts et frais d'emprunt, charges de l'immeuble, taxe foncière, assurances, honoraires de gestion et de location, frais de comptabilité, petites réparations, abonnements et fournitures, frais d'acquisition s'il choisit de les passer en charges. Il amortit ensuite le prix du bâti — hors terrain —, les travaux et le mobilier sur leur durée d'usage, par composants pour l'immeuble. L'amortissement déductible ne peut pas créer de déficit : il est limité au montant du résultat avant amortissement, l'excédent étant reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants. Le résultat est ainsi fréquemment nul pendant de nombreuses années. Le réel s'obtient par option, à formuler dans les délais, engageante pour une durée minimale, et impose une comptabilité commerciale, une liasse fiscale et en pratique un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.

Trois évolutions récentes doivent être intégrées. Les abattements et plafonds du micro-BIC ont été modifiés, avec un traitement défavorable pour le meublé de tourisme non classé, afin de réorienter les logements vers la location de longue durée ; le meublé loué à l'année, celui que nous conseillons à Lyon, a été préservé. Pour les loueurs non professionnels, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, en venant diminuer le prix d'acquisition, ce qui réduit un avantage jusque-là considérable ; des exceptions existent pour certaines résidences avec services. Enfin, la définition du loueur professionnel et son régime social ont été précisés. D'autres modifications sont régulièrement discutées ; un bailleur meublé doit vérifier chaque année, avec son expert-comptable, les règles applicables à sa déclaration.

Le loueur en meublé doit déclarer le début de son activité auprès du guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours de la première location, ce qui lui attribue un numéro SIRET et le fait connaître du service des impôts des entreprises ; il déclare ses recettes chaque année dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie des BIC, et, au réel, dépose une liasse fiscale avant la déclaration de revenus ; il est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises, avec des exonérations pour certaines locations de faible importance ou certaines chambres d'hôtes ; il collecte la taxe de séjour s'il loue en tourisme. L'oubli de la déclaration de début d'activité et de la CFE est fréquent chez les bailleurs qui découvrent le meublé ; il se régularise mais expose à des rappels. Notre service de gestion locative meublée fournit chaque année les relevés dont l'expert-comptable a besoin.

Le loueur non professionnel relève, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value égale au prix de vente moins le prix d'acquisition majoré des frais et des travaux éligibles, abattements pour durée de détention distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, exonération totale au terme de la durée légale de détention, taxe supplémentaire sur les plus-values élevées. La nouveauté est la réintégration des amortissements déduits, qui augmente la plus-value taxable pour les biens amortis longtemps ; la durée de détention et ses abattements en atténuent l'effet pour les détentions longues. Le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible selon le niveau de recettes et la durée d'activité. Le choix entre vendre, conserver ou passer en location nue avant de vendre se raisonne désormais avec ces règles, à chiffrer avec l'expert-comptable.

Le meublé loué à l'année ou en bail mobilité relève des règles décrites ci-dessus, avec les abattements et plafonds les plus favorables du micro-BIC et le réel de droit commun. Le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage pour de courtes durées, relève du même statut de loueur en meublé mais avec des abattements réduits pour le non-classé, une obligation de déclaration en mairie, à Lyon une autorisation de changement d'usage avec compensation pour les résidences secondaires dans certains arrondissements, une limitation à cent vingt nuitées par an pour une résidence principale, la taxe de séjour et, à partir de certains seuils, des cotisations sociales. Les chambres d'hôtes et les résidences avec services ont encore leurs particularités. À Lyon, la réglementation municipale et la fiscalité convergent pour décourager le meublé de tourisme au profit du meublé à l'année, ce qui rejoint notre conseil aux investisseurs.

La location meublée en indivision est possible, chaque indivisaire déclarant sa quote-part ; une société civile qui loue en meublé de manière habituelle devient passible de l'impôt sur les sociétés, ce qui la fait sortir de la transparence fiscale et impose une réflexion préalable — la société de famille à l'impôt sur le revenu et la société commerciale sont des alternatives. En démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare les BIC et amortit sur la valeur de son usufruit. La location meublée d'une partie de sa résidence principale à un locataire qui y établit sa résidence principale, ou à un étudiant, est exonérée lorsque le loyer reste dans des limites raisonnables fixées chaque année. Chacune de ces situations a ses règles ; la mise en location doit s'accompagner d'un examen préalable de la structure de détention.

Le choix entre location vide et meublée se fait en comparant, pour votre bien et votre situation, le loyer plafonné par l'encadrement dans les deux régimes, la rotation et la vacance, le coût du mobilier, la fiscalité au réel de chaque régime — déficit foncier d'un côté, amortissement de l'autre —, le traitement de la plus-value à l'horizon de revente, et la charge de gestion. Un T2 des Brotteaux loué à un cadre en mission et un T4 de Montchat loué à une famille n'appellent pas la même réponse. Nous chiffrons ces scénarios pour les propriétaires qui nous confient un bien, avec les loyers réels des deux régimes, et nous laissons à l'expert-comptable la partie fiscale chiffrée. Notre page sur le statut de loueur en meublé à Lyon complète ce guide du point de vue de l'investisseur ; pour un premier échange sur votre bien, la page contact est à votre disposition.