Vendre un bien en indivision

Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien — un tiers, la moitié, trois huitièmes — et non une partie matérielle ; il a le droit d'user du bien conformément à sa destination et sans empêcher les autres d'en faire autant, il perçoit sa part des revenus et supporte sa part des charges et des dettes. On entre en indivision par succession, la plus fréquente ; par divorce ou séparation, lorsque le logement acheté ensemble n'est ni vendu ni attribué à l'un ; par acquisition commune, entre concubins, partenaires pacsés ou investisseurs, avec des quotes-parts fixées à l'acte, souvent proportionnelles aux apports ; par donation-partage inégale ; ou par dissolution d'une communauté conjugale. L'origine de l'indivision compte : elle détermine le régime fiscal de la sortie — droit de partage, droits de mutation réduits ou non — et parfois les règles applicables.

La loi distingue trois niveaux. Les actes conservatoires — réparation urgente, assurance, action en justice pour préserver le bien — peuvent être accomplis par un seul indivisaire. Les actes d'administration — conclure ou renouveler un bail d'habitation, faire des travaux d'entretien, donner un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes — requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis, à charge d'en informer les autres. Les actes de disposition — vendre le bien, l'hypothéquer, conclure un bail commercial ou rural — requièrent l'unanimité, sauf la procédure d'autorisation judiciaire décrite plus loin. Un mandat de vente confié à une agence est un acte préparatoire qui, en pratique, doit être signé par tous les indivisaires pour être efficace, car la vente elle-même exigera leur accord. Un indivisaire peut donner procuration à un autre.

Lorsqu'un indivisaire refuse de vendre, la loi offre deux voies. La première, réservée aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, consiste à exprimer devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la signifie aux autres dans le mois ; en cas d'opposition ou de silence pendant trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants ; la vente a alors lieu par licitation — vente aux enchères — devant notaire ou tribunal, sauf accord. La seconde voie, ouverte à tout indivisaire quelle que soit sa part, est l'action en partage judiciaire : le tribunal ordonne le partage et, si le bien ne peut être partagé en nature ni attribué, sa vente par licitation. Ces procédures durent des mois voire des années, coûtent cher et aboutissent à des prix souvent inférieurs à une vente amiable ; leur menace suffit parfois à ramener le récalcitrant à la table.

Vendre à un tiers n'est pas la seule sortie. Un indivisaire peut racheter les parts des autres, à un prix fixé par accord sur la base d'une estimation ; l'acte, appelé licitation, est reçu par le notaire et, lorsque l'indivision est d'origine successorale ou conjugale, il est soumis au droit de partage plutôt qu'aux droits de mutation, ce qui le rend moins coûteux. En matière successorale ou de divorce, un indivisaire peut demander l'attribution préférentielle du logement qu'il occupe, à charge de verser une soulte aux autres. Le partage peut aussi porter sur plusieurs biens — l'un prend l'appartement du 6e, l'autre la maison de Tassin — avec soulte pour équilibrer. Toutes ces solutions supposent une estimation acceptée par tous : c'est le premier document que nous produisons pour des indivisaires, et il désamorce la plupart des désaccords sur la valeur.

Des indivisaires qui souhaitent conserver le bien quelques années — le temps qu'un enfant termine ses études dans l'appartement, que le marché se redresse, qu'un locataire parte — peuvent conclure une convention d'indivision devant notaire, pour une durée déterminée de cinq ans au plus renouvelable ou indéterminée. Elle désigne un gérant, fixe ses pouvoirs, organise la répartition des charges et des revenus, prévoit l'indemnité d'occupation de celui qui habite le bien, encadre la sortie d'un indivisaire et suspend, pour la durée convenue, le droit de provoquer le partage. Elle transforme une indivision subie en détention commune organisée, sans les inconvénients d'une société. Pour un bien loué, nous en assurons la gestion pour le compte de l'indivision, avec un compte rendu identique à chaque indivisaire, dans le cadre de notre gestion locative.

Lorsqu'un indivisaire occupe seul le bien — l'ex-époux resté dans le logement, l'enfant qui vivait avec le parent décédé —, il doit en principe aux autres une indemnité d'occupation, équivalente à une valeur locative diminuée d'un abattement pour précarité, due pour les cinq dernières années au plus et réglée lors du partage par imputation sur sa part. Les charges et les travaux se répartissent selon les quotes-parts, l'occupant supportant seul les charges liées à l'usage ; l'indivisaire qui a avancé des dépenses nécessaires à la conservation du bien en obtient le remboursement au partage. Ces comptes d'indivision, souvent source de conflit, se préparent en conservant les justificatifs et en faisant fixer la valeur locative par un professionnel ; nous fournissons cette évaluation aux notaires et aux avocats des parties.

Une fois l'accord de tous obtenu, la vente d'un bien indivis suit le cours normal, avec quelques particularités. Le mandat de vente est signé par tous les indivisaires ou par un mandataire muni de procurations ; le prix de mise en vente repose sur une estimation écrite acceptée par tous, ce qui évite qu'un indivisaire ne bloque ensuite une offre au motif qu'elle est insuffisante ; il est utile de fixer à l'avance, entre indivisaires, le prix minimal en dessous duquel une offre sera refusée et le processus de décision sur les offres — délai de réponse, mode de consultation. Le compromis et l'acte sont signés par tous, en personne ou par procuration notariée, ce qui suppose d'organiser tôt les signatures des indivisaires éloignés ou à l'étranger. Le notaire répartit le prix selon les quotes-parts, après règlement des comptes d'indivision.

Trois régimes selon l'opération. La vente à un tiers relève de la plus-value immobilière des particuliers, calculée pour chaque indivisaire sur sa quote-part, avec sa propre date d'acquisition et ses propres abattements — un indivisaire qui a acquis sa part par succession il y a vingt ans et un autre qui l'a rachetée il y a deux ans ne sont pas traités de même —, et l'exonération de résidence principale ne profite qu'à celui qui y habitait. Le partage ou la licitation entre indivisaires d'origine successorale, conjugale ou entre partenaires pacsés est soumis au droit de partage sur l'actif net partagé, et n'est pas une cession imposable au titre de la plus-value pour l'attributaire ; la licitation au profit d'un tiers ou d'un indivisaire d'une indivision d'acquisition ordinaire relève des droits de mutation classiques. Le notaire calcule chaque situation ; notre guide de la plus-value en expose la logique.

Les concubins qui se séparent après avoir acheté ensemble sont dans une indivision d'acquisition, sans les faveurs fiscales du partage successoral ou conjugal ; celui qui a financé plus que sa quote-part peut, sous conditions et preuves, faire valoir une créance au partage, mais la jurisprudence est exigeante. Les ex-époux mariés sous la communauté sortent d'une indivision post-communautaire par un partage soumis au droit de partage, souvent au moment du divorce ou après ; le logement familial attribué à l'un donne lieu à soulte. Les associés de fait, amis ou membres d'une famille ayant investi ensemble sans société, gagnent à formaliser une convention d'indivision dès l'acquisition, avec les règles de sortie ; à défaut, la vente suit les règles générales. Dans chaque cas, l'estimation contradictoire du bien est le point de départ de tout règlement.

Nous intervenons souvent avant même que la décision de vendre soit prise : estimation écrite et argumentée, remise à tous les indivisaires en même temps, qui sert de base à un rachat de part, à une soulte ou à un prix de vente ; évaluation de la valeur locative pour une indemnité d'occupation ; chiffrage de l'alternative locative si la conservation est envisagée ; puis, si la vente est décidée, mandat signé par tous, règles de décision sur les offres convenues à l'avance, compte rendu identique à chacun, organisation des signatures à distance, et vente conduite chez le notaire de l'indivision. Nous ne remplaçons ni le notaire ni l'avocat dans les procédures, mais nous apportons les faits qui les rendent inutiles le plus souvent. Pour une première estimation, le formulaire d'estimation suffit ; notre guide sur la vente d'un bien hérité traite le cas le plus fréquent d'indivision.