Diagnostics obligatoires vente

Le dossier de diagnostic technique est constitué à la charge du vendeur, par des professionnels certifiés et assurés, et remis à l'acquéreur avant qu'il ne s'engage. Sa fonction est double : informer l'acquéreur et exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés pour les éléments diagnostiqués, à condition que les diagnostics soient valides et complets. Un diagnostic manquant ou périmé au compromis empêche la signature ou rouvre le délai de rétractation ; un diagnostic absent à l'acte prive le vendeur de l'exonération et l'expose à une action pour vice caché, voire à une diminution du prix. Le diagnostic de performance énergétique doit en outre être disponible dès la mise en vente, ses résultats figurant dans toute annonce. La règle pratique est simple : commander l'ensemble des diagnostics avant la première diffusion du bien.

Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, le classe de A à G, estime le montant des dépenses d'énergie et recommande des travaux. Il est obligatoire pour toute vente, opposable — l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur en cas d'erreur substantielle —, valable dix ans, mais les DPE réalisés avant la réforme de 2021 ne sont plus valables. Son poids dans la vente est devenu central : les logements des dernières classes subissent une décote, sont progressivement interdits à la location selon un calendrier légal, et font l'objet d'un audit énergétique obligatoire complémentaire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété mal classé. Un vendeur lyonnais a intérêt à faire réaliser son DPE tôt et, s'il est médiocre, à en tirer les conséquences sur le prix ou sur des travaux ciblés. Notre guide du DPE et de la vente approfondit le sujet.

Depuis 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble détenu par un seul propriétaire, classé dans les dernières classes du DPE, doit s'accompagner d'un audit énergétique réglementaire, distinct du DPE, remis à l'acquéreur dès la première visite. Il propose des scénarios de travaux par étapes pour atteindre une classe performante, avec une estimation des coûts et des gains, et il est valable cinq ans. L'obligation s'étend progressivement aux classes supérieures selon le calendrier fixé par la loi. Il ne s'applique pas aux appartements dans des immeubles divisés en lots. Pour une maison ancienne des Monts d'Or ou de l'Ouest lyonnais mal isolée, l'audit est un document que les acquéreurs lisent attentivement et qui structure la négociation ; il vaut mieux l'avoir commandé et compris avant qu'ils ne le découvrent.

L'état des risques et pollutions informe l'acquéreur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, de pollution des sols et de recul du trait de côte auxquels le bien est exposé, selon les plans de prévention et les arrêtés applicables à la commune et à la parcelle. Il est obligatoire pour toute vente dans une commune couverte par un plan de prévention ou classée en zone de sismicité ou de radon, ce qui est le cas de Lyon et de la plupart des communes de la métropole, et il doit avoir moins de six mois au compromis et à l'acte, ce qui impose souvent de le refaire. Il mentionne aussi les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles subis par le bien. Dans le Val de Saône et pour les biens proches des cours d'eau, il révèle l'exposition au risque d'inondation, information qui pèse sur le prix et l'assurance.

Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, ce qui concerne la majorité des immeubles anciens de Lyon, le constat de risque d'exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements — peintures anciennes — et évalue leur état de dégradation. S'il ne révèle aucune présence de plomb au-delà des seuils, il est valable sans limite ; s'il en révèle, il doit avoir moins d'un an à la vente, et le vendeur doit informer l'acquéreur et, si les revêtements sont dégradés, réaliser des travaux ou en informer le préfet dans certains cas. Un constat positif n'empêche pas la vente ; il constitue une information et, pour les revêtements dégradés dans un logement destiné à être loué, une obligation de traitement avant la location.

Pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit fournir un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante dans les parties privatives : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, colles, conduits, joints. Un état négatif réalisé selon la réglementation en vigueur est valable sans limite ; un état positif impose selon les matériaux une surveillance périodique ou des travaux, et doit parfois être actualisé. Pour un lot d'immeuble, le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le gestionnaire, complète l'information. À Lyon, les immeubles des années 1950 à 1990 — Part-Dieu, Gerland, Vaise, la Duchère, Villeurbanne — sont les plus concernés ; les immeubles haussmanniens le sont moins mais pas jamais, notamment pour les colles de dalles et les conduits.

Lorsque l'installation intérieure d'électricité ou de gaz a plus de quinze ans, le vendeur fournit un état de chacune, valable trois ans pour la vente. Le diagnostiqueur vérifie, sans démontage, les points de sécurité essentiels : présence et efficacité de la protection différentielle, mise à la terre, état des conducteurs, adaptation des matériels aux conditions d'usage, pour l'électricité ; état de la tuyauterie, des raccordements, des appareils, de la ventilation et de l'évacuation des produits de combustion, pour le gaz. Un état relevant des anomalies n'oblige pas le vendeur à les corriger, mais informe l'acquéreur, qui en tiendra compte dans son prix et devra les traiter s'il loue. Dans les appartements lyonnais anciens jamais rénovés, l'état électrique relève presque toujours des anomalies, ce qui n'a rien d'anormal mais doit être anticipé dans le prix.

La vente d'un lot dans un immeuble divisé impose de mentionner la surface privative du lot, mesurée selon les règles de la loi dite Carrez — surface de plancher close et couverte sous hauteur supérieure à 1,80 mètre, hors murs, cloisons, marches, gaines, embrasures — ; si la surface réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle mentionnée, l'acquéreur peut demander dans l'année une diminution proportionnelle du prix. Le mesurage n'a pas de durée de validité tant que le bien n'est pas modifié. L'état relatif à la présence de termites est exigé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, ce qui concerne une partie du département du Rhône ; il est valable six mois. L'état relatif à la mérule n'est obligatoire que dans les zones délimitées, mais l'information sur un risque connu est due dans tous les cas.

Pour une maison non raccordée au tout-à-l'égout, fréquente dans les hameaux des Monts d'Or et de l'Ouest, le vendeur fournit le rapport de contrôle de l'installation d'assainissement individuel établi par le service public compétent, datant de moins de trois ans ; si l'installation est non conforme, l'acquéreur dispose d'un an après la vente pour la mettre aux normes. Le diagnostic bruit est exigé dans les zones de plan d'exposition au bruit des aérodromes, ce qui concerne certaines communes de l'est lyonnais près de Saint-Exupéry et de Bron. Au-delà du dossier technique, le vendeur doit encore des informations : présence de mérule connue, installation de radon dans les zones concernées, raccordement et conformité au réseau collectif lorsque la commune le contrôle, et, pour un lot, l'ensemble des documents de l'immeuble prévus par la loi.

Les diagnostics sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire rare. Leur coût dépend du nombre de diagnostics, de la surface et du diagnostiqueur ; un devis groupé pour l'ensemble du dossier est la pratique courante, et le prix ne doit pas être le seul critère : la certification, l'assurance et le sérieux du diagnostiqueur conditionnent l'opposabilité du dossier. Les durées de validité imposent de séquencer : ERP de moins de six mois, plomb positif de moins d'un an, gaz et électricité de trois ans, termites de six mois, DPE de dix ans, amiante et plomb négatifs sans limite, Carrez sans limite. Une vente qui dure peut exiger de renouveler l'ERP ou le termites avant l'acte. Nous coordonnons les diagnostics pour les vendeurs qui nous confient leur bien, avec des diagnostiqueurs dont nous connaissons le travail, et nous les commandons dès la signature du mandat.

Les diagnostics ne sont pas une formalité : ils sont lus. Un DPE médiocre, un état électrique aux anomalies nombreuses, un amiante positif ou un ERP révélant une zone inondable deviennent des arguments de négociation, et l'acquéreur qui les découvre au dernier moment négocie plus durement que celui à qui on les a présentés d'emblée avec un prix qui en tient compte. Nous préférons transmettre le dossier complet dès la première visite sérieuse, l'expliquer et défendre un prix qui l'intègre. Après la vente, les diagnostics servent encore : l'acquéreur qui loue devra respecter les exigences de décence et le calendrier énergétique, et le DPE conditionne les aides à la rénovation. Pour préparer la vente de votre bien et son dossier de diagnostics, la première étape est une estimation ; notre checklist avant mise en vente complète ce guide.