Vendre un bien hérité

Aucune vente n'est possible tant que la dévolution successorale n'est pas établie et publiée. Le notaire chargé de la succession dresse l'acte de notoriété, qui identifie les héritiers et leurs droits ; il établit l'attestation immobilière — ou attestation de propriété —, publiée au service de la publicité foncière, qui constate le transfert du bien aux héritiers ; il dépose la déclaration de succession, en principe dans les six mois du décès pour un décès en France, avec le paiement des droits, sauf report ou paiement fractionné. Ce n'est qu'une fois l'attestation immobilière publiée que les héritiers peuvent signer un acte de vente, même si un compromis peut être signé avant, sous condition de la régularisation de ces formalités. En pratique, une mise en vente peut commencer dès que l'acte de notoriété est établi et que tous les héritiers sont d'accord, le calendrier de la vente s'accordant avec celui du notaire.

La déclaration de succession mentionne la valeur vénale du bien au jour du décès, base des droits de succession et, plus tard, prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value en cas de revente. Une valeur basse réduit les droits mais augmente la plus-value taxable si le bien est vendu rapidement au-dessus ; une valeur haute fait l'inverse. L'administration peut contester une valeur manifestement sous-évaluée, avec intérêts et pénalités, notamment si le bien est vendu peu après à un prix très supérieur. Le bon réflexe est de faire estimer le bien par un professionnel dès l'ouverture de la succession, par écrit et avec des références de ventes comparables au jour du décès, et de déclarer une valeur juste et défendable : les héritiers qui vendent dans l'année à cette valeur n'ont pratiquement aucune plus-value. Nous réalisons ces estimations pour les notaires lyonnais, et notre guide de la plus-value immobilière détaille l'articulation.

Dès le décès, les héritiers sont en indivision : le bien leur appartient collectivement, à proportion de leurs droits, jusqu'au partage. La vente du bien exige en principe l'accord de tous les indivisaires ; à défaut, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, par une procédure devant le notaire puis le tribunal, obtenir l'autorisation de vendre malgré l'opposition d'un minoritaire, si la vente ne porte pas une atteinte excessive à ses droits ; un indivisaire peut aussi demander le partage judiciaire, qui aboutit souvent à une vente aux enchères, longue et défavorable. Les décisions de gestion courante — louer, faire des travaux d'entretien — se prennent à la majorité des deux tiers ; les actes conservatoires par un seul. Notre guide sur la vente en indivision développe ces règles ; l'expérience montre qu'un accord amiable, même imparfait, vaut toujours mieux qu'une procédure.

Lorsque le défunt laisse un conjoint, celui-ci a souvent des droits sur le logement qui conditionnent la vente : un droit temporaire d'un an au logement et au mobilier, gratuit ; un droit viager d'habitation s'il le demande dans l'année ; et, selon les options et le régime matrimonial, l'usufruit de tout ou partie de la succession, ou une part en pleine propriété. Un logement dont le conjoint a l'usufruit ne peut être vendu en pleine propriété qu'avec son accord, et le prix se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits, sauf remploi. Les enfants qui souhaitent vendre la maison familiale de l'Ouest lyonnais alors que leur parent survivant y vit doivent donc composer avec lui, et souvent attendre. Notre page sur le démembrement de propriété explique ces situations, que nous accompagnons avec le notaire de la famille.

Le logement d'un défunt est plein, et son vidage est l'étape la plus éprouvante et la plus sous-estimée. Le mobilier fait partie de la succession et se partage ou se vend ; les objets de valeur — bijoux, tableaux, argenterie — doivent être inventoriés, parfois par un commissaire-priseur, avant tout partage ; les papiers doivent être triés pour retrouver titres, factures de travaux, contrats, garanties. Le reste — vêtements, vaisselle, meubles sans valeur — se donne, se vend ou s'évacue par des entreprises de débarras, à un coût qui dépend du volume et de l'accès. Un logement peut être mis en vente meublé, ce qui permet aux acquéreurs de percevoir les volumes, à condition d'être désencombré et rangé ; il doit être vidé avant l'acte, sauf si le mobilier est vendu avec. Nous coordonnons ces opérations pour les héritiers éloignés, avec les entreprises que nous connaissons.

Un bien hérité est souvent un bien ancien, peu rénové, habité longtemps par la même personne, avec une électricité d'origine, une cuisine d'un autre âge et un DPE médiocre, mais parfois un emplacement, des volumes ou un extérieur que le marché recherche. Il s'estime comme tout bien, par comparaison avec les ventes récentes, en intégrant lucidement les travaux que l'acquéreur devra réaliser, sans céder à la valeur affective ni à l'idée que « papa avait refusé une offre de tant en 2019 ». Les héritiers ont tendance soit à surestimer, par attachement, soit à brader, par hâte de solder ; un prix juste, argumenté par écrit, permet d'aligner les héritiers entre eux — c'est souvent le premier service de l'estimation — et de vendre dans un délai qui n'use pas le bien. Notre service d'estimation remet ce document, utilisable aussi pour la déclaration de succession.

Vendre n'est pas la seule issue. Des héritiers peuvent conserver le bien en indivision et le louer, ce qui produit un revenu partagé mais maintient une indivision qui devra un jour se dénouer ; l'un d'eux peut racheter la part des autres, par licitation, à une valeur fixée par estimation, avec des droits réduits lorsque l'indivision est successorale ; le bien peut être apporté à une société civile familiale qui le détiendra et le louera, ce qui organise la détention à long terme et facilite la transmission suivante. Ces options se comparent en chiffres : loyer net attendu, travaux à réaliser pour louer — notamment énergétiques —, fiscalité des revenus fonciers pour chaque héritier, valeur de vente aujourd'hui. Nous fournissons ces chiffres et, si la location est retenue, nous prenons le bien en gestion locative pour le compte de l'indivision ou de la société.

Les héritiers supportent, outre les droits de succession, les émoluments du notaire pour l'acte de notoriété, l'attestation immobilière et la déclaration ; le droit de partage si un partage est constaté ; les diagnostics, l'état daté et les frais de vidage ; les honoraires d'agence selon le mandat ; et l'éventuel impôt sur la plus-value si le bien est vendu au-dessus de la valeur déclarée. Les charges du logement — taxe foncière, charges d'immeuble, assurance, chauffage minimal — continuent de courir pendant l'indivision et sont avancées par un héritier ou prélevées sur la succession, ce qui incite à ne pas laisser traîner. Le prix de vente est versé au notaire, qui règle les frais et les dettes de la succession, puis répartit le solde entre les héritiers selon leurs droits, souvent plusieurs semaines après l'acte.

Certaines successions se compliquent. Un héritier introuvable ou qui ne répond pas bloque l'indivision jusqu'à ce que le notaire ou le tribunal organise sa représentation. Une mésentente sur le prix ou sur le principe de la vente se traite d'abord par une estimation contradictoire, puis par la procédure des deux tiers ou le partage judiciaire. Un bien occupé par un héritier qui y vivait avec le défunt pose la question de l'indemnité d'occupation et de son relogement. Un bien loué se vend occupé, ou après congé pour vente respectant le bail. Une succession déficitaire, avec des dettes supérieures à l'actif, se renonce ou s'accepte à concurrence de l'actif net, ce qui se décide avant tout acte de disposition. Dans toutes ces situations, l'agence n'est pas le juriste, mais elle apporte les faits de marché et la conduite pratique qui débloquent souvent la décision.

Nous accompagnons régulièrement des fratries dont aucun membre n'habite Lyon : estimation écrite dès l'ouverture de la succession, utilisable pour la déclaration ; réunion, physique ou à distance, pour présenter la valeur et les options à tous les héritiers en même temps ; coordination du vidage, des diagnostics, des petits travaux et du nettoyage ; mise en vente avec un interlocuteur unique et un compte rendu envoyé à chacun ; gestion des visites sans que personne n'ait à venir ; négociation et compromis chez le notaire de la succession ; et, si la conservation est choisie, mise en location et gestion. Pour engager cette démarche, la première étape est une estimation, que nous pouvons réaliser avec un seul des héritiers muni des clés ; notre checklist avant mise en vente complète ce guide.