Vendre un bien loué

Vendre occupé signifie céder le logement avec son bail en cours, que l'acquéreur reprend de plein droit aux mêmes conditions : même loyer, même échéance, même dépôt de garantie, qui lui est transféré. L'acquéreur ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail, et, s'il souhaite reprendre le logement pour l'habiter ou le vendre libre, la loi lui impose des délais supplémentaires lorsque l'échéance est proche de son acquisition. Le marché d'un bien occupé est celui des investisseurs, qui le valorisent par son rendement : un loyer proche du marché et un locataire solvable donnent une décote modérée par rapport au prix libre ; un loyer bas, un bail ancien, un locataire âgé et protégé ou un logement à rénover donnent une décote forte. À Lyon et Villeurbanne, un loyer supérieur au plafond de l'encadrement ne se valorise pas — il baissera —, et un loyer inférieur au plafond et au marché est un potentiel que l'acquéreur paiera partiellement. L'estimation d'un bien occupé est un calcul, pas une simple comparaison.

Pour vendre libre un logement loué vide, le bailleur doit donner congé au locataire pour l'échéance du bail — trois ans, ou six pour un bailleur personne morale —, au moins six mois avant cette échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le congé doit indiquer le motif — la vente —, le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption ; il vaut offre de vente au locataire, qui dispose de deux mois pour l'accepter, quatre s'il recourt à un prêt. Un congé tardif, incomplet ou adressé pour une mauvaise date est nul, et le bail se renouvelle pour trois ans : une erreur de calendrier coûte trois années. Un bailleur qui a acheté le logement occupé ne peut, dans certains cas, donner congé pour vente qu'à l'issue du premier renouvellement suivant son acquisition. Ces règles rendent indispensable une vérification du bail et des dates avant toute décision.

Le congé pour vente d'un logement loué vide ouvre au locataire un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter aux prix et conditions indiqués dans le congé. S'il accepte, la vente se fait avec lui ; s'il refuse ou ne répond pas dans le délai, le bailleur peut vendre à un tiers, mais si la vente se conclut ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier au locataire une nouvelle offre, avec un nouveau délai d'un mois. Le locataire qui n'a pas préempté doit quitter les lieux à l'échéance du bail ; s'il reste, le bailleur engage une procédure d'expulsion. Des protections s'appliquent aux locataires âgés à ressources modestes, à qui le bailleur ne peut donner congé sans proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé ou modeste. Le prix indiqué dans le congé doit donc être le prix réel du marché libre, ni gonflé pour dissuader le locataire, ni bradé.

En location meublée, le bail est d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant ; le bailleur peut donner congé pour vente au moins trois mois avant l'échéance, par les mêmes voies, en indiquant le motif, et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption légal. La vente libre d'un meublé est donc plus rapide et plus simple qu'en location vide, ce qui explique en partie la préférence des investisseurs lyonnais pour ce régime lorsqu'ils envisagent une revente à moyen terme. Le bail mobilité, d'un à dix mois, prend fin à son terme sans congé. Les mêmes précautions s'appliquent : vérification des dates, forme du congé, motif énoncé, et respect de la protection des locataires âgés. Nos pages sur la gestion locative meublée et le statut de loueur en meublé traitent ce régime.

Le choix se fait en comparant deux résultats nets. Vendre occupé : prix occupé estimé — prix libre moins la décote liée au loyer, au bail et au locataire —, vente immédiate, loyers perçus jusqu'à l'acte, aucun risque de vacance ni de contentieux de congé, acquéreurs investisseurs moins nombreux mais rapides. Vendre libre : prix libre, mais après un délai qui va de six mois à près de trois ans selon la date d'échéance du bail, avec des loyers perçus jusqu'au départ, puis une vacance pendant la vente, des charges, des travaux de remise en état souvent nécessaires après le départ, le risque d'un locataire qui préempte à un prix que l'on aurait pu obtenir d'un tiers, ou qui se maintient. Lorsque l'échéance du bail est proche et le loyer bas, la vente libre l'emporte souvent ; lorsque l'échéance est lointaine et le loyer au marché, la vente occupée est souvent aussi favorable, plus vite. Nous chiffrons les deux scénarios dans chaque estimation de bien loué.

Pour un logement situé à Lyon ou Villeurbanne, le loyer en place doit être analysé au regard de l'encadrement. Un loyer supérieur au plafond expose l'acquéreur à une demande de mise en conformité du locataire et à une baisse : il ne se valorise pas, et un acquéreur averti le retraite. Un loyer conforme au plafond et au marché se valorise pleinement. Un loyer inférieur au marché ne pourra être relevé qu'à la relocation, dans la limite du plafond et de la règle d'évolution à la relocation en zone tendue — nouveau loyer plafonné par l'ancien révisé, sauf travaux ou sous-évaluation manifeste —, ce qui limite le potentiel que l'acquéreur paiera. Le vendeur doit fournir le bail avec les mentions d'encadrement, les quittances et l'historique des révisions. Notre guide de l'encadrement des loyers détaille ces règles ; hors Lyon et Villeurbanne, le loyer est libre et l'analyse plus simple.

L'acquéreur d'un bien occupé, et son notaire, demandent le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, le dossier de candidature du locataire avec ses justificatifs de revenus, l'historique des paiements et des révisions sur trois ans, le montant du dépôt de garantie, la dernière régularisation de charges, les diagnostics remis au locataire, les échanges relatifs à des travaux ou des réclamations, l'assurance du locataire, et, pour Lyon et Villeurbanne, la conformité du loyer au plafond. Un locataire qui paie régulièrement, avec un dossier solide, est un argument de vente ; un historique d'impayés ou de litiges est une décote. Le vendeur doit aussi informer le locataire de la mise en vente et organiser les visites avec lui : le locataire n'est pas tenu d'accepter des visites hors des clauses de son bail, et une relation courtoise conditionne la qualité des visites et donc le prix.

Le locataire en place est parfois le meilleur acquéreur : il connaît le logement et l'immeuble, il n'a pas besoin de visiter ni de déménager, et il évite au vendeur la vacance et les frais. En location vide, le congé pour vente lui donne d'ailleurs la priorité ; mais rien n'empêche, à tout moment du bail, de lui proposer l'achat de gré à gré, sans congé, à un prix négocié entre le prix libre et le prix occupé — le locataire économise un déménagement, le vendeur une décote et un délai. Beaucoup de ventes de biens loués à Lyon se concluent ainsi, discrètement. Nous sondons systématiquement le locataire lorsque le bailleur nous confie la vente d'un bien occupé, avant toute diffusion, et nous vérifions son financement comme celui de tout acquéreur.

La vente d'un bien loué relève de la plus-value immobilière des particuliers, sans exonération de résidence principale, avec les abattements pour durée de détention ; pour un bien loué en meublé par un loueur non professionnel, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul. Un bien qui a bénéficié d'un dispositif fiscal avec engagement de location — réduction d'impôt dans le neuf, déficit foncier imputé sur le revenu global, Malraux — ne doit pas être vendu avant l'échéance de l'engagement, sous peine de reprise de l'avantage : la date de fin d'engagement est une donnée du calendrier de vente. Enfin, le vendeur doit régler avec le locataire les comptes de fin de bail s'il vend libre — régularisation de charges, dépôt de garantie — ou transférer le dépôt à l'acquéreur s'il vend occupé. Notre guide de la plus-value détaille le calcul.

Nous commençons par lire le bail et calculer les dates : échéance, date limite du congé, période protégée éventuelle, durée d'engagement fiscal. Nous estimons ensuite le bien dans les deux scénarios, occupé et libre, avec le calendrier et les coûts de chacun, et nous conseillons. Si la vente occupée est retenue, nous constituons le dossier locatif, sondons le locataire, présentons le bien à notre fichier d'investisseurs et organisons des visites respectueuses de l'occupant. Si la vente libre est retenue, nous rédigeons ou faisons rédiger le congé conforme, suivons le délai de préemption, préparons la remise en état et la vente dès le départ du locataire. Dans les deux cas, nous accompagnons jusqu'à l'acte. Pour un premier chiffrage, le formulaire d'estimation permet de nous transmettre les éléments du bail ; notre page sur la vente d'un appartement à Lyon décrit le déroulé général.