Permis de louer Lyon

La déclaration de mise en location est une formalité d'information : le bailleur adresse à la collectivité, dans les quinze jours suivant la signature d'un nouveau bail, un formulaire décrivant le logement, accompagné du dossier de diagnostic technique ; la collectivité délivre un récépissé, sans contrôle préalable, et peut ensuite visiter le logement. L'autorisation préalable de mise en location est un régime plus lourd : le bailleur dépose une demande avant de signer le bail, la collectivité dispose d'un mois pour instruire — silence valant accord —, peut visiter le logement, et délivre une autorisation, une autorisation sous conditions de travaux, ou un refus motivé si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité. Le bail ne peut être signé qu'après l'autorisation, qui est valable deux ans si aucun bail n'est signé et doit être renouvelée à chaque nouvelle location.

La Métropole de Lyon, compétente en matière d'habitat, a instauré le permis de louer sur des périmètres définis par délibération dans plusieurs communes, en ciblant les secteurs où l'habitat dégradé et les marchands de sommeil ont été identifiés : des quartiers anciens de communes de l'est et du sud de l'agglomération, des centres anciens de communes de première couronne, et certains îlots dans Lyon même. Les périmètres visent souvent les logements des immeubles anciens, parfois seulement certaines typologies — petites surfaces, logements en rez-de-chaussée — et peuvent être étendus ou réduits au fil des délibérations. Nous ne reproduisons pas ici la liste des périmètres, qui change : la vérification se fait, à la date du bail, auprès de la Métropole et de la commune concernée, qui publient les cartes et les délibérations. Les communes des Monts d'Or, de l'Ouest et la plupart des arrondissements de Lyon ne sont pas concernés à ce jour, mais un bailleur doit vérifier pour chaque adresse.

Trois vérifications. La commune : consulter la liste des communes de la métropole ayant un périmètre de permis de louer, publiée par la Métropole et par chaque commune. L'adresse : au sein d'une commune concernée, seuls certains quartiers, rues ou îlots le sont ; les cartes des périmètres, disponibles en mairie et en ligne, permettent de situer précisément le logement, et le service habitat de la commune ou de la Métropole confirme par écrit en cas de doute. Le type de logement : certains périmètres ne visent que les logements des immeubles construits avant une date, les logements de moins d'une certaine surface, ou excluent les logements neufs ou récemment réhabilités. Cette vérification doit être faite avant chaque mise en location, car les périmètres évoluent, et elle fait partie de notre procédure de mise en location pour chaque bien que nous gérons.

Le bailleur ou son mandataire utilise le formulaire officiel — Cerfa de déclaration ou de demande d'autorisation —, qu'il complète avec l'identification du bailleur et du logement, ses caractéristiques — surface, pièces, équipements, chauffage, ventilation —, et auquel il joint le dossier de diagnostic technique. Il le dépose auprès du service désigné par la collectivité, par voie dématérialisée lorsqu'elle existe, en main propre ou par lettre recommandée. Pour la déclaration, le récépissé est délivré à réception ; pour l'autorisation, la collectivité accuse réception d'un dossier complet et dispose d'un mois ; elle peut demander des pièces complémentaires, ce qui suspend le délai, et programmer une visite du logement. Le bailleur qui loue un logement soumis à autorisation avant de l'avoir obtenue, ou qui omet la déclaration, est en infraction même si le logement est en bon état. Nous intégrons ces délais au calendrier de mise en location.

Le contrôle porte sur la décence et la salubrité du logement : surface et hauteur sous plafond minimales, éclairement naturel et ouverture des pièces principales, ventilation, installation électrique sans danger apparent, chauffage suffisant, alimentation en eau et évacuation, équipements sanitaires, absence d'humidité et de moisissures, état des revêtements, sécurité des garde-corps et des escaliers, présence de détecteurs de fumée, et plus généralement tout élément susceptible de porter atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants. L'inspecteur peut aussi relever la situation des parties communes de l'immeuble. Un logement conforme aux critères de décence n'a rien à craindre ; un logement présentant des désordres reçoit une autorisation sous condition de travaux, avec un délai, ou un refus. Le contrôle est l'occasion, pour un bailleur de bonne foi, de mettre à jour un logement qu'il n'avait pas visité depuis longtemps.

Le bailleur qui met en location un logement soumis à déclaration sans la faire s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros ; celui qui loue sans autorisation préalable, à une amende plus élevée ; celui qui loue malgré un refus, à une amende plus lourde encore. Les organismes payeurs des aides au logement peuvent suspendre le versement de l'aide au bailleur en tiers payant en l'absence de récépissé ou d'autorisation, ce qui frappe directement le loyer. Les sanctions se cumulent avec les procédures relatives à l'habitat indigne — arrêtés de mise en sécurité, travaux d'office, interdiction d'habiter — si le logement est dangereux. Le bail signé sans autorisation reste valable pour le locataire, qui conserve ses droits ; c'est le bailleur seul qui supporte les conséquences.

Le mandataire qui met un logement en location pour le compte du bailleur accomplit les formalités du permis de louer : vérification du périmètre à chaque relocation, dépôt de la déclaration dans les quinze jours ou de la demande d'autorisation avant la signature du bail, suivi de l'instruction, présence lors de la visite éventuelle, mise en œuvre des travaux prescrits, conservation des récépissés et autorisations dans le dossier du bien. Il conseille aussi le bailleur en amont : un logement qui risque un refus doit être remis en état avant la demande, pas après. Notre service de gestion locative et notre administration de biens appliquent cette procédure à chaque mise en location dans les communes concernées, et nous tenons à jour la liste des périmètres de la métropole.

Un acquéreur qui achète un bien loué ou destiné à la location dans un périmètre de permis de louer doit vérifier que le bail en cours a fait l'objet de la déclaration ou de l'autorisation requise — le récépissé ou l'autorisation doit figurer au dossier du vendeur —, que le logement respecte les critères de décence qui seront contrôlés à la prochaine relocation, et que les éventuelles prescriptions de travaux ont été exécutées. Un investisseur qui achète un immeuble entier dans un tel périmètre y consacre une attention particulière : chaque relocation passera par la procédure, et un immeuble dégradé peut se voir refuser des autorisations lot par lot, ce qui pèse sur le revenu et la valeur. Nous intégrons ce point à l'analyse des immeubles que nous présentons, comme le décrit notre page sur les immeubles de rapport à vendre à Lyon.

Le bailleur lyonnais doit distinguer trois régimes qui se superposent sans se confondre. Le permis de louer contrôle la salubrité et la sécurité du logement dans des périmètres délimités de certaines communes. L'encadrement des loyers plafonne le loyer à Lyon et Villeurbanne, indépendamment de l'état du logement. La décence énergétique interdit progressivement la location des logements les plus énergivores sur tout le territoire, selon le calendrier légal. Un logement peut relever des trois — un petit appartement ancien mal classé dans un îlot concerné de Villeurbanne —, d'un seul, ou d'aucun. Chacun a sa procédure, ses sanctions et son calendrier ; le bailleur ou son gestionnaire doit les vérifier tous les trois avant chaque bail. Notre guide de l'encadrement des loyers traite le deuxième.

Le permis de louer n'est pas une contrainte pour le bailleur qui loue un logement décent : c'est une formalité — déclaration ou demande d'autorisation — à intégrer au calendrier de mise en location, dans les périmètres où elle s'applique, qu'il faut vérifier à chaque bail. Il devient un problème pour le bailleur qui l'ignore, qui loue un logement dégradé, ou qui achète un immeuble sans en tenir compte. Notre rôle est de vérifier le périmètre, d'accomplir la formalité, de préparer le logement au contrôle et de conserver les justificatifs, dans le cadre de la gestion des biens qui nous sont confiés. Pour savoir si votre logement est concerné et ce que cela implique, la page contact nous permet de vous répondre avec les délibérations en vigueur.