Gestion locative à Lyon 6

Le 6e réunit une demande locative constante et solvable : cadres et dirigeants en mobilité vers Lyon, familles qui louent avant d'acheter, professions libérales proches des cliniques et des cabinets, expatriés et salariés de la Cité Internationale, étudiants des écoles de commerce et de la faculté catholique pour les petites surfaces, retraités qui préfèrent louer près du parc. Cette demande recherche des appartements en bon état, bien situés — Foch, Belges, Brotteaux, Masséna, Cité Internationale —, avec ascenseur au-delà du deuxième étage, une cuisine équipée, un chauffage performant et, de plus en plus, un extérieur. Elle accepte des loyers élevés dans les limites de l'encadrement, mais elle n'accepte pas l'à-peu-près. Pour un bailleur, cela signifie une vacance très faible à condition que le bien soit présenté et géré à ce niveau.

Lyon est soumise à l'encadrement des loyers : pour chaque bail signé ou renouvelé, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location, vide ou meublée. Le 6e se situe dans les secteurs aux références les plus élevées, mais les plafonds y sont souvent atteints, et un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, à justifier. Nous fixons chaque loyer au niveau du marché dans le respect de ces plafonds, nous rédigeons les mentions obligatoires du bail — loyer de référence, loyer de référence majoré, complément éventuel — et nous appliquons la révision annuelle dans les règles. Notre guide encadrement des loyers à Lyon détaille le dispositif.

La qualité de la sélection fait la rentabilité d'un bien du 6e : un locataire solvable, stable et soigneux vaut mieux qu'un loyer supérieur de cinquante euros. Nous recevons les candidatures par notre dossier de candidature location, nous vérifions les pièces dans le respect de la liste légale — identité, revenus, situation professionnelle, garant le cas échéant —, nous analysons le rapport entre revenus et loyer, nous contrôlons la cohérence du dossier et nous vous présentons les candidats retenus avec notre avis. Pour les profils particuliers du 6e — expatriés sans historique en France, professions libérales en début d'activité, étudiants avec garant à l'étranger — nous savons quelles garanties demander et quelles assurances mobiliser, dont la garantie loyers impayés.

Nous rédigeons le bail conforme — vide ou meublé, avec les mentions de l'encadrement, les diagnostics, la notice d'information, l'inventaire du mobilier en meublé —, nous réalisons un état des lieux d'entrée détaillé et photographié, pièce par pièce, et nous remettons les clés. Dans les appartements anciens du 6e — parquets, moulures, cheminées, menuiseries d'époque —, la précision de l'état des lieux protège le bailleur au moment de la sortie : ce qui n'a pas été décrit à l'entrée ne peut pas être retenu à la sortie. Nous consacrons à cette étape le temps qu'elle demande.

Une fois le locataire en place, nous encaissons les loyers et les charges, nous adressons les quittances, nous appliquons la révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers et dans les limites de l'encadrement, nous régularisons les charges, nous traitons les demandes du locataire, nous faisons intervenir les artisans pour les réparations à la charge du bailleur, nous suivons les sinistres avec les assurances, nous représentons le bailleur auprès de l'immeuble pour les questions qui concernent le lot, et nous vous adressons un compte rendu de gestion régulier et une synthèse annuelle pour votre déclaration de revenus fonciers. Vous n'avez aucun appel de locataire à recevoir, aucun artisan à chercher un dimanche.

Les appartements du 6e sont majoritairement dans des immeubles anciens, et une part de la gestion consiste à anticiper : chaudière individuelle à entretenir chaque année, robinetteries et joints à surveiller, menuiseries à réviser, électricité à mettre aux normes lorsque l'installation est ancienne, performance énergétique à améliorer pour rester louable au regard des interdictions progressives de location des logements les plus énergivores. Nous vous signalons ces points, nous vous proposons des devis et nous coordonnons les travaux entre deux locations lorsque c'est possible, pour que le bien reste au niveau qu'attend la demande du 6e et que sa valeur locative se maintienne.

Le choix entre location vide et meublée dépend du bien et du bailleur. Dans le 6e, le meublé convient aux studios et T2 destinés aux étudiants, aux jeunes actifs et aux cadres en mobilité, avec des baux plus courts et une fiscalité souvent favorable ; le vide convient aux appartements familiaux loués pour plusieurs années. La colocation, encadrée, se pratique dans les grands appartements. Nous vous conseillons sur le régime adapté, ses conséquences sur le loyer plafonné, le bail et la fiscalité, et nous gérons les deux. Nos pages gestion locative meublée à Lyon et location meublée Lyon 6 développent le cas du meublé.

Nos honoraires de gestion locative sont compris entre 5 % et 7 % HT des sommes encaissées selon le loyer et la nature du bien, conformément à notre barème des honoraires, auxquels s'ajoutent les honoraires de mise en location — visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux — plafonnés par la loi ALUR à 13 euros par mètre carré en zone très tendue, dont Lyon fait partie, et partagés entre bailleur et locataire pour la part qui incombe à ce dernier. Aucun frais caché, aucune facturation de prestations non prévues au mandat. Notre page tarif de la gestion locative à Lyon détaille chaque poste.

Vous nous contactez ; nous visitons l'appartement, nous établissons le loyer de marché dans le respect de l'encadrement et nous vous remettons une proposition de gestion écrite. Si vous l'acceptez, nous signons le mandat de gestion, nous réunissons les documents nécessaires — titre, diagnostics, règlement de l'immeuble, assurance — et nous prenons le relais : mise en location si le bien est vacant, reprise du bail en cours s'il est occupé. La transition avec une gestion précédente, par vous-même ou par une autre agence, se fait sans interruption pour le locataire. Notre page confier la gestion de son appartement à Lyon décrit ces étapes.

Nous connaissons les immeubles de l'arrondissement, leurs gestionnaires, leurs artisans, leurs particularités ; nous connaissons la demande locative du 6e et le niveau de présentation qu'elle exige ; nous sommes à quelques minutes de chaque appartement que nous gérons, ce qui compte pour une visite, un état des lieux, un sinistre. Et parce que nous sommes aussi une agence de transaction, nous savons ce que vaut votre bien à la vente et nous pouvons, le moment venu, vous conseiller sur l'arbitrage entre le conserver en location et le vendre. Notre page agence immobilière Lyon 6 présente notre ancrage dans l'arrondissement, et notre page gestion locative à Lyon notre service à l'échelle de la ville.