Honoraires administration de biens Lyon

La gestion courante se rémunère par un pourcentage hors taxes des sommes encaissées — loyers et provisions pour charges — sur chaque lot, selon notre barème : entre 5 % et 7 % HT selon le loyer et la nature du bien pour un lot isolé, avec une dégressivité pour les patrimoines qui nous confient plusieurs lots, appliquée à l'ensemble dès le seuil convenu au mandat. Ce pourcentage couvre le quittancement, la révision annuelle, la régularisation des charges, la relance des retards, le traitement des demandes des locataires, les petites interventions, le suivi des sinistres, la relation avec les gestionnaires des immeubles où se trouvent vos lots, la comptabilité par propriétaire et les comptes rendus. Il n'est perçu que sur ce qui est effectivement encaissé : un lot vacant ne génère pas d'honoraires de gestion.

À chaque relocation d'un logement, les honoraires se partagent entre le locataire et le bailleur. La part du locataire est plafonnée par la loi ALUR, par mètre carré de surface habitable, à un niveau fixé pour la zone très tendue dont relèvent Lyon et sa métropole, avec un plafond distinct pour l'état des lieux ; elle ne peut excéder la part du bailleur. La part du bailleur, libre, suit notre barème et rémunère l'estimation du loyer, la publicité, les visites, la sélection des candidats, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour les locaux commerciaux et professionnels, les honoraires de mise en location sont fixés par le barème selon le loyer annuel, sans plafond légal, et couvrent la négociation d'un bail commercial, plus complexe qu'un bail d'habitation.

Certaines missions ne relèvent pas de la gestion courante et sont facturées à l'acte, à des tarifs fixés au barème : le suivi de travaux importants, en pourcentage du montant hors taxes des travaux au-delà d'un seuil ; la gestion d'un contentieux — commandement de payer, procédure, expulsion — en honoraires forfaitaires et frais d'huissier ou d'avocat refacturés au réel ; la déclaration des revenus fonciers, à tarif fixe ; la vacation pour une intervention exceptionnelle sur place — expertise, réunion, visite technique — au tarif horaire ; la souscription et le suivi de la garantie loyers impayés, en pourcentage du loyer. Le mandat liste ces prestations et leur tarif ; aucune n'est engagée sans que vous en soyez informé, et celles qui dépassent le seuil convenu sans votre accord.

Pour se représenter le coût, trois cas fréquents à Lyon, décrits sans chiffres inventés puisque les loyers dépendent de chaque bien. Un couple qui détient trois studios près des universités loués vide à des étudiants : honoraires de gestion courante sur trois loyers modestes, une relocation par an en moyenne du fait de la rotation, une garantie loyers impayés rarement nécessaire. Une famille qui détient deux appartements familiaux dans le 6e et une maison louée à Tassin : gestion courante sur des loyers plus élevés, relocations rares, suivi de travaux ponctuel dans les immeubles anciens. Un investisseur qui détient huit lots répartis entre Villeurbanne, Vaise et les Monts d'Or : dégressivité sur l'ensemble, garantie loyers impayés généralisée, calendrier de travaux énergétiques, comptabilité pour la société civile. Nous établissons pour chaque patrimoine une simulation écrite sur douze mois, à partir des loyers réels.

Les honoraires ne comprennent pas les dépenses du patrimoine lui-même : travaux et interventions facturés par les entreprises, diagnostics, assurances, taxe foncière, charges non récupérables des immeubles, frais d'huissier et d'avocat, primes de garantie loyers impayés. Ces dépenses sont réglées sur les fonds du propriétaire, avec son accord au-delà du seuil, et apparaissent poste par poste dans le compte rendu de gestion. Nous ne percevons aucune rémunération des entreprises, assureurs ou prestataires que nous faisons intervenir ; les devis sont comparés et vous sont soumis. Cette transparence est vérifiable dans chaque compte rendu, où figurent les factures et les honoraires distinctement.

Les honoraires de gestion et de mise en location supportés par le bailleur sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, comme les primes de garantie loyers impayés, les frais de procédure et les travaux d'entretien et d'amélioration ; pour un lot loué meublé, ils sont déductibles des bénéfices industriels et commerciaux au réel. Pour une société civile, ils sont des charges de la société. Le coût net des honoraires, après impôt, est donc inférieur à leur montant facturé, d'autant plus que la tranche d'imposition du propriétaire est élevée. Nous fournissons chaque année le relevé qui permet à votre expert-comptable de les déduire ; notre guide de la fiscalité de la location meublée et nos pages sur le déficit foncier détaillent les régimes.

Un taux de gestion ne se compare qu'à périmètre égal. Les questions utiles : sur quelle base le pourcentage est-il calculé — loyers seuls ou loyers et charges, encaissés ou appelés ? La régularisation des charges et la révision des loyers sont-elles incluses ? Le suivi des demandes des locataires et des petites interventions l'est-il ? Quel est le seuil de dépense au-delà duquel mon accord est requis ? Comment sont facturés les travaux importants, le contentieux, les états des lieux ? Y a-t-il des frais de reprise, de résiliation, de « gestion administrative » ? Quelle est la fréquence des comptes rendus, et sont-ils consolidés par propriétaire ? Le cabinet perçoit-il des commissions de prestataires ? Les réponses écrites de deux cabinets à ces questions valent plus qu'un demi-point d'écart sur le taux.

Un patrimoine mal géré à 5 % coûte plus cher qu'un patrimoine bien géré à 7 % : un lot vacant deux mois de plus par an, une régularisation de charges oubliée, un loyer non révisé pendant trois ans, un impayé traité tard ou des travaux mal négociés pèsent chacun davantage que l'écart d'honoraires. Ce qui compte pour un propriétaire de plusieurs lots est le revenu net qu'il encaisse, année après année, et la valeur que son patrimoine conserve. Nous préférons expliquer notre barème que le brader, et le justifier dans chaque compte rendu par ce qui a été encaissé, récupéré, reloué et préservé. Notre guide sur les honoraires d'agence à Lyon replace ces honoraires dans l'ensemble des rémunérations de la profession.

Une proposition suppose de connaître le patrimoine : nombre et nature des lots, communes, loyers actuels, baux en cours, travaux prévisibles, mode de détention. Nous la remettons par écrit après la visite des biens et l'audit des dossiers, avec une simulation sur douze mois et le détail des prestations à l'acte qui s'appliqueraient. Elle ne vous engage pas. Pour la demander, décrivez votre patrimoine par la page contact ou appelez l'agence ; notre page sur l'externalisation de la gestion décrit ce qui suit la signature du mandat.