Rentabilité d'un immeuble de rapport

Le point de départ n'est pas le loyer déclaré par le vendeur mais le loyer que l'immeuble peut légalement et durablement produire. Pour chaque lot, on relève le loyer en place, sa date de fixation, la nature du bail, puis on le compare, à Lyon et Villeurbanne, au plafond de l'encadrement : un loyer supérieur au plafond baissera à la première contestation ou relocation ; un loyer inférieur au marché et au plafond est un potentiel, réalisable seulement à la relocation ou par travaux. On identifie les lots vacants, dont le loyer prévisionnel se fixe au niveau du marché plafonné, les logements interdits ou bientôt interdits à la location pour cause de performance énergétique, dont le loyer est nul tant que les travaux ne sont pas faits, et les commerces, dont le loyer dépend du bail commercial et de la santé du commerçant. La somme des loyers réellement encaissables, lot par lot, est le revenu brut de référence.

Aucun immeuble ne produit douze mois de loyers sur tous ses lots chaque année. La vacance entre deux locataires — quelques semaines pour un T2 bien situé, plusieurs mois pour un grand logement ou un commerce — et les impayés, dont une part se recouvre et une part se perd, se traduisent par une provision annuelle exprimée en pourcentage du revenu brut, à calibrer selon la typologie des lots, le secteur, la qualité de la sélection et de la gestion. Un immeuble de studios étudiants près de la Doua a une rotation forte et une vacance estivale ; un immeuble de T3 familiaux de Montchat une rotation faible ; un immeuble avec locaux commerciaux en pied porte un risque de vacance commerciale longue. La provision se fonde sur l'historique de l'immeuble s'il est disponible — le vendeur doit fournir les quittancements des trois dernières années — et sur nos observations pour des immeubles comparables.

L'immeuble supporte des charges qu'aucun locataire ne rembourse : la taxe foncière, dont le montant pour un immeuble entier est élevé et augmente ; l'assurance propriétaire non occupant et multirisque immeuble ; les honoraires de gestion et d'administration ; les frais de comptabilité ; la part des charges d'immeuble non récupérable sur les locataires — une fraction de l'entretien des parties communes, certains contrats, les honoraires liés aux travaux ; les charges des lots vacants, entièrement à la charge du propriétaire ; les frais de relocation et d'états des lieux ; les petites réparations récurrentes. Ces charges se chiffrent poste par poste à partir des documents de l'immeuble — avis de taxe foncière, contrats, factures — et non par un pourcentage forfaitaire. Le revenu brut diminué de la vacance et des charges non récupérables donne le revenu net d'exploitation, premier chiffre qui a un sens.

Les travaux sont la ligne qui sépare le plus souvent un bon immeuble d'un mauvais achat. Ils se répartissent en trois catégories à budgéter séparément. Les travaux de remise à niveau à l'acquisition : toiture, façade, colonnes, électricité des communs, mise en sécurité, rénovation des lots vacants, dont le coût s'ajoute au prix d'achat dans le calcul du rendement. Les travaux obligatoires à échéance : rénovation énergétique des lots mal classés selon le calendrier légal, mises aux normes, remplacement d'équipements en fin de vie, dont le montant et la date doivent être prévus. Les travaux de gros entretien récurrents : une provision annuelle, exprimée en pourcentage de la valeur ou du revenu, pour ce qui casse et s'use dans un immeuble ancien. Un audit technique du bâtiment avant l'achat, par un architecte ou un bureau d'études, est le seul moyen de chiffrer ces trois catégories sérieusement.

Le dénominateur du rendement n'est pas le prix affiché mais le prix de revient complet : prix négocié, frais d'acquisition — droits de mutation, émoluments, débours —, honoraires d'agence si à la charge de l'acquéreur, travaux de remise à niveau, frais d'audit et de conseil, frais de garantie du prêt, et frais de portage pendant les travaux si des lots sont vacants. Pour un immeuble ancien à rénover, ce prix de revient peut dépasser sensiblement le prix d'achat, et un rendement calculé sur le seul prix affiché est faux d'autant. À ce stade, le rendement net d'exploitation — revenu net d'exploitation divisé par le prix de revient complet — est le premier ratio comparable d'un immeuble à l'autre, et c'est celui que nous présentons aux acquéreurs, à côté du brut que tout le monde affiche.

Un immeuble s'achète le plus souvent à crédit, et le financement transforme le rendement de l'actif en rendement des fonds propres. Lorsque le rendement net d'exploitation est supérieur au coût du crédit, l'emprunt amplifie la rentabilité des fonds engagés ; lorsqu'il lui est inférieur, l'emprunt la réduit et l'investisseur doit compléter chaque mois. Le calcul consiste à confronter le revenu net d'exploitation aux annuités — intérêts et capital — pour déterminer le flux de trésorerie annuel, positif ou négatif, et à mesurer l'enrichissement par le remboursement du capital. Les banques exigent pour un immeuble un apport significatif et examinent la couverture des annuités par les loyers, en retenant souvent une décote sur ceux-ci. La durée du prêt, le taux et l'assurance modifient fortement le résultat ; nous construisons ces scénarios avec l'investisseur et son banquier avant l'offre.

Le résultat après impôt dépend de la manière dont l'immeuble est détenu et loué. En détention directe ou par société civile à l'impôt sur le revenu, les loyers nus sont des revenus fonciers : au régime réel, les charges, les intérêts et les travaux déductibles s'imputent, et un déficit issu des travaux s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle, puis se reporte — c'est le mécanisme du déficit foncier, très efficace pour un immeuble à rénover détenu par un contribuable fortement imposé. Par société à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble s'amortit et le résultat est imposé au taux de l'impôt sur les sociétés, avec une fiscalité de sortie différente. Une partie des lots peut être louée meublée, avec le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le rendement après impôt est propre à chaque investisseur ; nous fournissons les chiffres immobiliers, l'expert-comptable ou le conseil fiscal fait le calcul final.

La rentabilité d'un immeuble se mesure enfin sur la durée totale de détention, en intégrant sa valeur de revente. Un immeuble acheté, remis à niveau, dont les loyers ont été portés au marché et la vacance réduite, vaut plus que le prix de revient ; un immeuble dégradé et sous-loué vaut moins. La valeur de sortie dépend de la stratégie : vente en bloc à un autre investisseur, valorisée par capitalisation du revenu ; vente à la découpe, lot par lot, souvent plus élevée mais plus longue et soumise aux droits de préemption des locataires et à la mise en place d'un règlement de division ; conservation et transmission. Le rendement global — flux annuels plus plus-value de sortie, rapportés aux fonds engagés sur la durée — est le chiffre qui permet de comparer un immeuble à un autre placement. Notre page sur la vente à la découpe décrit cette option de sortie.

Les investisseurs qui se trompent commettent presque toujours l'une de ces erreurs : retenir les loyers affichés sans vérifier l'encadrement ni les baux ; oublier la vacance des commerces ou des grands logements ; estimer les charges non récupérables au forfait plutôt qu'à partir des documents ; ignorer les travaux obligatoires à échéance, notamment énergétiques ; calculer sur le prix affiché et non sur le prix de revient complet ; négliger la taxe foncière d'un immeuble entier ; confondre rendement de l'actif et rendement des fonds propres ; raisonner avant impôt pour un contribuable très imposé ; et surestimer la valeur de sortie à la découpe sans compter le temps, les frais et les préemptions. Chaque erreur se corrige par la méthode en huit lignes décrite ici, appliquée aux documents réels de l'immeuble.

Le calcul n'est possible qu'avec un dossier complet fourni par le vendeur : liste des lots avec surfaces, baux en cours et avenants, loyers et charges appelés, dépôts de garantie, quittancements des trois dernières années avec les impayés et les vacances, avis de taxe foncière, contrats d'entretien et d'assurance, factures de travaux des dix dernières années, diagnostics de chaque lot et des parties communes, DPE de tous les logements, procédures en cours, situation d'urbanisme, plans, et pour les commerces les baux commerciaux et les derniers loyers révisés. Un vendeur qui ne fournit pas ces documents vend un immeuble que l'on ne peut pas évaluer ; un acquéreur qui achète sans les avoir lus achète une surprise. Nous constituons ce dossier pour les immeubles que nous vendons et l'exigeons pour ceux que nous analysons pour un acquéreur.

Pour un acquéreur, nous appliquons cette méthode à chaque immeuble présenté — loyers encaissables sous encadrement, vacance, charges réelles, travaux audités, prix de revient, scénarios de financement, valeur de sortie — et nous remettons un tableau qui distingue ce qui est certain, ce qui est estimé et ce qui dépend de sa situation fiscale. Pour un propriétaire, nous réalisons le même calcul sur son immeuble existant afin d'identifier les leviers — relocations au marché, réduction de la vacance, récupération des charges, travaux créateurs de valeur — et d'arbitrer entre conserver, restructurer, vendre en bloc ou à la découpe ; c'est le cœur de notre administration de biens et de nos pages sur l'immeuble de rapport à Lyon et les immeubles à vendre. Pour engager une analyse, la page contact est le point de départ.