Recherche de foncier Lyon

Le foncier lyonnais ne se présente plus sous la forme de terrains nus mais de situations à révéler. Les grands terrains des quartiers pavillonnaires de l'Ouest, des Monts d'Or, de Caluire, de Sainte-Foy ou de Tassin, dont une partie peut être détachée et bâtie lorsque l'urbanisme le permet. Les maisons anciennes sur des parcelles constructibles, dont la valeur foncière dépasse la valeur bâtie dans certains secteurs densifiables. Les immeubles bas ou dégradés sous le gabarit autorisé, à surélever ou à démolir-reconstruire. Les locaux d'activité, entrepôts, garages, ateliers à transformer en logements. Les friches et les sites d'activité en mutation à Villeurbanne, à Vaise, à Gerland, dans l'est. Les dents creuses et les cœurs d'îlot. Les ensembles de petites parcelles à remembrer. Trouver du foncier, c'est lire le territoire avec cette grille.

La demande de foncier lyonnais est diverse et ses logiques ne se ressemblent pas. Les promoteurs cherchent des assiettes de plusieurs centaines à plusieurs milliers de mètres carrés de surface constructible pour des programmes collectifs, et paient le foncier en fonction du bilan de l'opération — charge foncière. Les constructeurs de maisons individuelles cherchent des parcelles de 300 à 1 000 m² pour leurs clients. Les particuliers cherchent un terrain pour construire leur maison, souvent dans l'Ouest ou les Monts d'Or. Les investisseurs cherchent des immeubles à surélever, à transformer ou à restructurer. Les bailleurs sociaux cherchent des assiettes pour leurs programmes. Les entreprises cherchent des sites d'activité. Nous recherchons pour chacun avec sa grille, et nous savons ce que chacun peut payer.

Le foncier lyonnais se trouve par trois connaissances croisées. Le territoire : quartier par quartier, où sont les grands terrains, les immeubles bas, les locaux mutables, les friches, les parcelles enclavées — ce que donnent des années de terrain et la lecture du cadastre et des photographies aériennes. Les règles : le plan local d'urbanisme et ses zonages, les gabarits, les protections, les projets publics, les secteurs où la densification est encouragée et ceux où elle est interdite — ce qui transforme un terrain en foncier ou l'en exclut. Les propriétaires : familles, sociétés civiles, indivisions, entreprises, dont la situation — succession, départ, cessation d'activité, besoin de liquidités — crée le moment où un foncier devient disponible. Nous travaillons ces trois connaissances en continu, et notre activité de transaction et d'administration de biens nous met en contact avec les propriétaires avant qu'ils ne vendent.

Un terrain n'est du foncier que s'il est constructible, et sa valeur dépend de ce qu'il permet réellement : surface de plancher constructible selon le zonage, l'emprise, la hauteur, les reculs, les espaces verts et le stationnement ; contraintes — servitudes, réseaux, accès, sols, pollution, risques, arbres protégés, archéologie, secteur protégé et Bâtiments de France, voisinage et recours probables ; coûts de libération — démolition, dépollution, départ de locataires ou d'occupants ; délais d'autorisation et de purge. La valeur d'un foncier se calcule à rebours, à partir du bilan de l'opération que l'acquéreur y réalisera — charge foncière admissible pour un promoteur, prix au mètre carré de terrain pour un particulier. Nous qualifions chaque foncier avant de le présenter, avec un architecte lorsque c'est nécessaire ; notre page étude de faisabilité immobilière à Lyon décrit cette analyse.

Un foncier identifié et qualifié se sécurise par une promesse de vente assortie de conditions suspensives adaptées au projet de l'acquéreur : obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et conforme à un programme minimal, absence de préemption de la collectivité, résultats des études de sol et de pollution, obtention du financement, libération des lieux, parfois pré-commercialisation. Ces conditions protègent l'acquéreur, mais elles immobilisent le propriétaire pendant douze à vingt-quatre mois avec un risque d'échec ; leur négociation — durée, indemnité d'immobilisation, engagements de l'acquéreur, faculté de substitution — est le cœur d'une vente de foncier. Nous conduisons cette négociation pour l'acquéreur ou pour le propriétaire selon le mandat, avec les notaires et les avocats des parties. Notre page accompagnement de promoteur à Lyon décrit cette phase du côté du promoteur.

Beaucoup de propriétaires de maisons de l'Ouest, des Monts d'Or, de Caluire ou de Tassin détiennent un foncier sans le savoir, ou le savent parce qu'un promoteur les a sollicités. Trois options s'offrent à eux : détacher une parcelle et la vendre à un particulier ou à un constructeur, en conservant leur maison ; vendre l'ensemble à un promoteur au prix de la charge foncière, sous conditions suspensives longues ; ou construire eux-mêmes une seconde maison pour la louer, la vendre ou la transmettre. Chaque option a sa valeur, son délai, son risque et sa fiscalité — TVA sur terrain à bâtir, plus-value, taxe d'aménagement —, et la sollicitation d'un promoteur n'est pas toujours la meilleure. Nous chiffrons ces options pour les propriétaires que nous conseillons ; notre page division immobilière à Lyon décrit la division foncière.

Une part croissante du foncier lyonnais est bâtie : un immeuble bas sous le gabarit autorisé dont la surélévation crée des étages, un local d'activité ou un entrepôt dont la transformation crée des logements, un immeuble dégradé dont la démolition-reconstruction ou la restructuration lourde crée un programme neuf, un ensemble de parcelles bâties à remembrer pour une opération d'ensemble. Ce foncier bâti se qualifie avec les mêmes règles d'urbanisme, plus la structure, les occupants et le patrimoine, et il intéresse les investisseurs et les promoteurs qui savent le traiter. Nous le recherchons et le qualifions comme le foncier nu ; nos pages surélévation d'immeuble à Lyon et réhabilitation d'immeuble à Lyon décrivent deux de ces opérations.

Le foncier ne se répartit pas uniformément dans la métropole. Les quartiers pavillonnaires de l'Ouest et de la première couronne — Tassin, Écully, Champagne, Caluire, Sainte-Foy, Francheville, Craponne — offrent des parcelles à détacher et des maisons sur terrain constructible dans les secteurs où le plan local d'urbanisme permet la densification, et pas ailleurs — les Monts d'Or et les coteaux protégés en excluent l'essentiel. Villeurbanne, Vaise, Gerland, la Guillotière, l'est lyonnais offrent des immeubles mutables, des locaux d'activité et des friches. Le centre offre des surélévations et des transformations. Nous connaissons ces secteurs et leurs règles, et nos pages de commune — de Tassin-la-Demi-Lune à Villeurbanne — signalent où la question foncière se pose.

Nous recherchons du foncier sous mandat, pour un acquéreur — promoteur, constructeur, investisseur, particulier, bailleur — qui nous décrit son besoin : type de foncier, surface, secteurs, budget ou charge foncière, calendrier, contraintes. Nous identifions les opportunités par notre connaissance du territoire, des règles et des propriétaires — souvent avant toute mise en vente —, nous les qualifions, nous les présentons avec une analyse, nous organisons l'approche du propriétaire et la négociation, et nous conduisons la promesse avec les notaires. Nous conseillons aussi les propriétaires de foncier sur sa valeur et ses options. Notre rémunération est constituée d'honoraires de recherche et de transaction, annoncés et acceptés avant la mission, selon notre barème des honoraires. Notre page opérations immobilières à Lyon présente l'ensemble de nos missions d'opérations.