Immobilier à Jean Macé (Lyon 7)

Le quartier s'organise autour de la place Jean-Macé, au croisement de l'avenue Jean-Jaurès et de l'avenue Berthelot, où se trouvent la station de métro B, la gare TER — ouverte en 2009 sur la ligne Perrache – Part-Dieu — et le tramway T2. Il s'étend entre les quais du Rhône et les universités à l'ouest, la rue de Marseille et la Guillotière au nord, la route de Vienne et le 8e à l'est, Gerland au sud. Ancien faubourg industriel et ouvrier du XIXe siècle, il s'est transformé avec les universités, le métro puis la gare, tout en gardant une identité de quartier populaire et vivant.

La rue de Marseille, la rue Chevreul, la rue Raulin, la rue Garibaldi dans sa partie sud, l'avenue Berthelot et l'avenue Jean-Jaurès structurent le quartier ; le parc Blandan, ancienne caserne devenue parc public, en borde l'est.

Jean Macé mêle des immeubles de faubourg du XIXe siècle et des années 1900 à 1930 — quatre à six étages, façades enduites ou en pierre, appartements de 30 à 100 m², souvent sans ascenseur, parfois avec cour —, des immeubles bourgeois plus soignés vers les quais et la rue Chevreul, des résidences des années 1960 à 1980 avec ascenseurs, balcons et garages, et des programmes récents des années 2000 à aujourd'hui, notamment autour de la gare et du parc Blandan, avec terrasses et parkings.

Les studios, T1 et T2 sont très nombreux et alimentent le marché étudiant et d'investisseurs ; les T3 et T4 se trouvent dans les immeubles bourgeois, les résidences et le récent ; les rares maisons et ateliers des rues intérieures se vendent sans annonce.

La desserte est l'un des atouts majeurs du quartier : métro B vers la Part-Dieu en trois stations et Gerland en deux, gare TER vers Perrache et la Part-Dieu en quelques minutes et vers toute la région, tramway T2 vers Perrache et l'est, bus. La voiture est peu nécessaire ; le stationnement est difficile près de la place, plus aisé dans les rues intérieures et les résidences.

La place Jean-Macé, la rue de Marseille et la rue Chevreul concentrent les commerces de proximité, le marché, les cafés et les restaurants d'un quartier animé ; les berges du Rhône, réaménagées, offrent promenade et piscine. Les universités Lyon 2 et Lyon 3 sur les quais, les grandes écoles voisines, les écoles maternelles et élémentaires du secteur, le collège de secteur et les lycées du 7e et du 8e composent une offre scolaire et universitaire dense.

Les acquéreurs de Jean Macé sont des jeunes ménages et primo-accédants séduits par la desserte et l'animation, des investisseurs qui misent sur la demande étudiante des universités, des familles pour les T4 des immeubles bourgeois et du récent, des acheteurs plus âgés pour les résidences avec ascenseur proches de la place. Ils recherchent la proximité du métro et de la gare, la lumière, le balcon ou la terrasse, le calme relatif sur cour ou dans les rues intérieures.

Les locataires sont massivement des étudiants et des jeunes actifs, avec aussi des couples, des familles et des enseignants, pour toutes les surfaces, dans le cadre de l'encadrement des loyers ; la demande étudiante est l'une des plus fortes de Lyon.

Le marché de Jean Macé est très actif et rapide pour les petites et moyennes surfaces : un T2 lumineux proche de la place se vend en quelques semaines à un investisseur ou un jeune ménage ; les T3 et T4 des immeubles bourgeois et du récent trouvent preneur auprès de familles ; les biens sombres, aux étages bas des rues étroites ou dans des immeubles dégradés, se négocient. Nous avons vendu ici un T3 traversant en étage élevé, entre autres. La distance à la place et le bruit des avenues pèsent dans la valeur. Notre estimation immobilière à Lyon 7 s'appuie sur les ventes conclues immeuble par immeuble ; notre page vendre son appartement à Lyon décrit le déroulé.

Jean Macé est l'un des premiers secteurs d'investissement locatif étudiant de Lyon : universités et grandes écoles à pied, métro, gare et tramway, parc de studios et T1 abondant, vacance quasi nulle, revente facile. Le loyer est encadré ; le rendement brut est correct pour la rive gauche ; les charges des immeubles anciens et l'absence d'ascenseur sont à intégrer. Notre service de gestion locative à Lyon prend en charge ces biens ; notre page investissement locatif à Lyon compare les arrondissements.

La place Jean-Macé et ses abords immédiats sont les plus animés et les plus pratiques, avec le métro, la gare et le marché ; leurs appartements en étage se vendent vite, avec le bruit aux étages bas. La rue de Marseille et la rue Chevreul, commerçantes, mènent vers les universités et la Guillotière. Les quais du Rhône et les rues qui y mènent — rue Raulin, rue de l'Université — offrent des immeubles bourgeois, la vue sur le fleuve et la proximité des facultés. Les rues intérieures vers le parc Blandan et la route de Vienne sont plus calmes, avec des résidences et des programmes récents. Au sud, l'avenue Jean-Jaurès mène à Gerland ; au nord, à la Guillotière.

Visitez à plusieurs heures pour mesurer le bruit des avenues et l'animation de la place. Dans l'ancien de faubourg, vérifiez la structure, les parties communes, l'électricité et les travaux votés ; dans les résidences, les charges et l'isolation ; dans le récent, la qualité et les garanties. Mesurez la lumière dans les rues étroites. Pour un investissement étudiant, calculez le rendement avec le loyer de référence majoré et prévoyez les périodes de relocation en été. Et comparez avec la Guillotière et Gerland voisines, aux profils différents.

L'ouverture du parc Blandan, sur les dix-sept hectares de l'ancienne caserne du même nom, a doté l'est de Jean Macé d'un grand espace vert avec pelouses, aires de jeux, terrains de sport et anciens bâtiments militaires réhabilités. Les rues qui l'entourent — vers la route de Vienne et le 8e — ont vu se développer des programmes récents et se revaloriser les immeubles anciens ; les familles y trouvent désormais un cadre qui manquait au quartier. Pour un acquéreur, le secteur du parc Blandan combine la desserte de Jean Macé, le calme des rues intérieures et la proximité d'un parc, à des prix encore inférieurs à ceux des abords de la place. Pour un vendeur d'un bien proche du parc, c'est un argument à mettre en avant.