Compromis de vente étapes

Trois actes se succèdent ou se substituent. L'offre d'achat, écrite par l'acquéreur, propose un prix et des conditions ; acceptée par le vendeur, elle vaut accord sur la chose et sur le prix mais se traduit en pratique par la signature d'un avant-contrat. Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acquéreur à acheter, sous conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur, pendant un délai d'option, en échange d'une indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire, qui reste libre de ne pas lever l'option en la perdant. À Lyon, le compromis est le plus fréquent entre particuliers ; la promesse unilatérale est privilégiée par certains notaires et pour les ventes à des professionnels ou à des promoteurs. Les deux mènent au même acte authentique ; leur différence tient à l'étendue de l'engagement et à ses sanctions.

Le compromis ne peut être signé qu'une fois le dossier complet, et c'est la première source de retard. Le vendeur fournit le titre de propriété, le dossier de diagnostic technique complet, et, pour un lot d'immeuble, les documents obligatoires : règlement et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées, montant des charges et des travaux votés, fiche synthétique, carnet d'entretien, situation du fonds de travaux, informations sur les procédures en cours. Pour une maison, il ajoute les autorisations d'urbanisme, le bornage s'il existe, le rapport d'assainissement. L'acquéreur fournit son état civil, sa situation matrimoniale, l'origine de ses fonds et, s'il emprunte, le montant, la durée et le taux maximal du prêt qu'il sollicitera. Une agence prépare ce dossier dès le mandat, avant même l'offre, pour que le compromis puisse être signé dans les deux semaines suivant l'accord.

Le compromis peut être rédigé et signé par le notaire, par l'agence, ou sous seing privé entre les parties. La signature chez le notaire présente des avantages nets : le rédacteur engage sa responsabilité, vérifie l'origine de propriété, les servitudes et l'urbanisme dès ce stade, et le dépôt de garantie est séquestré sur son compte. Chaque partie peut avoir son propre notaire sans surcoût : les deux notaires partagent les émoluments. Un compromis rédigé par une agence habilitée est valable, mais l'acte sera de toute façon réitéré devant notaire, et les vérifications interviendront plus tard. Notre pratique consiste à faire signer chez le notaire du vendeur, avec le notaire de l'acquéreur s'il en désigne un, en présence de l'agence pour répondre aux questions sur le bien.

Une fois le compromis signé, il est notifié à l'acquéreur non professionnel, avec l'ensemble de ses annexes, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé, ou par voie électronique sécurisée. À compter du lendemain de la première présentation court un délai de rétractation de dix jours, pendant lequel l'acquéreur peut renoncer sans motif ni pénalité, par lettre recommandée. Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun délai de rétractation : il est engagé dès la signature. Si une annexe obligatoire manque à la notification, le délai ne court pas, et l'acquéreur peut se rétracter bien plus tard : la complétude du dossier annexé est donc essentielle pour le vendeur. À l'expiration des dix jours, l'acquéreur est définitivement engagé, sous réserve des conditions suspensives.

Le compromis prévoit en général le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie, souvent de l'ordre de cinq à dix pour cent du prix, séquestré chez le notaire ou l'agence, et qui ne peut être exigé avant la fin du délai de rétractation. Il s'impute sur le prix à l'acte. Si l'acquéreur renonce après le délai de rétractation sans qu'une condition suspensive ait défailli, le vendeur conserve en principe ce dépôt à titre de clause pénale, ou d'indemnité forfaitaire, selon la rédaction ; il peut aussi, plus rarement, demander la vente forcée. Si le vendeur se dérobe, l'acquéreur peut exiger la vente en justice ou des dommages et intérêts. Le montant du dépôt et la rédaction de la clause pénale se négocient : un vendeur a intérêt à un dépôt significatif, un acquéreur à des conditions suspensives précises.

La condition suspensive d'obtention du prêt protège l'acquéreur qui emprunte : si le prêt décrit au compromis — montant maximal, durée, taux plafond — lui est refusé, le compromis est caduc et le dépôt lui est restitué. Le délai pour obtenir le prêt ne peut être inférieur à un mois ; il est en pratique de quarante-cinq à soixante jours. L'acquéreur doit déposer sa demande dans le délai prévu, en conformité avec les caractéristiques du compromis, et justifier du refus par une ou plusieurs attestations bancaires selon ce que prévoit l'acte ; un acquéreur qui demande un prêt d'un montant supérieur ou à un taux inférieur à ceux du compromis, et se voit refuser, ne peut pas se prévaloir de la condition. L'acquéreur qui n'emprunte pas le déclare par une mention manuscrite et renonce à la condition. Un vendeur prudent vérifie avant le compromis la solidité du plan de financement.

D'autres conditions sont d'usage ou de circonstance : absence de servitude grave révélée par le certificat d'urbanisme, absence d'hypothèque supérieure au prix, obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux pour un acquéreur qui a un projet, vente préalable d'un autre bien, régularisation d'une situation d'urbanisme, purge des droits de préemption. Ce dernier point est systématique : la commune, à Lyon comme dans la plupart des communes de la métropole, dispose d'un droit de préemption urbain sur les ventes, que le notaire purge par une déclaration d'intention d'aliéner à laquelle la collectivité a deux mois pour répondre ; le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption dans certains cas de vente ; le fermier pour une terre louée. Ces délais font partie des trois mois et ne se compressent pas.

Pendant le délai, le notaire réunit les pièces qui garantissent la vente : état hypothécaire, origine de propriété trentenaire, certificat d'urbanisme et renseignements d'urbanisme, purge du droit de préemption, état daté du gestionnaire d'immeuble, pièces d'état civil, questionnaire au gestionnaire sur les charges et les procédures, réponse de la commune sur l'assainissement, et, si un prêt subsiste, le décompte de remboursement de la banque du vendeur pour la mainlevée. Il calcule les frais d'acquisition, prépare le projet d'acte et l'adresse aux parties quelques jours avant la signature. Vendeur et acquéreur doivent répondre vite à ses demandes ; l'agence relance les pièces qui tardent, notamment celles de l'immeuble, dont le délai de délivrance retarde souvent l'acte.

Quelques jours avant l'acte, l'acquéreur effectue une visite du bien pour vérifier qu'il est dans l'état convenu, libre des meubles non compris dans la vente et de tout occupant s'il a été vendu libre, avec les équipements mentionnés au compromis. Le notaire appelle les fonds — prix, frais d'acquisition, honoraires si à la charge de l'acquéreur — par virement à recevoir la veille au plus tard ; la banque de l'acquéreur débloque le prêt directement au notaire. Le jour de l'acte, les parties signent l'acte authentique, le notaire rembourse le prêt du vendeur, règle les honoraires de l'agence et verse le solde du prix au vendeur sous quelques jours ; les clés sont remises à la signature, sauf convention de jouissance différée. Le vendeur reste redevable de la taxe foncière de l'année, dont le compromis prévoit le partage prorata temporis.

Les échecs ont des causes récurrentes : une notification incomplète qui rouvre le délai de rétractation ; un plan de financement fragile et un prêt refusé ; un acquéreur qui a demandé un prêt différent de celui prévu ; un dossier d'immeuble révélant après coup une procédure ou des travaux non annoncés ; un droit de préemption exercé ; une servitude ou une non-conformité d'urbanisme découverte par le notaire ; un vendeur qui change d'avis ; un bien dégradé entre le compromis et l'acte. La plupart se préviennent avant la signature : dossier complet et lu, financement vérifié, clauses précises, notaire saisi tôt. C'est le travail que nous faisons pour chaque vente, du mandat jusqu'à l'acte, comme le décrit notre page sur la vente d'un appartement à Lyon.

Semaine 0 : offre acceptée, dossier réuni, rendez-vous fixé chez le notaire. Semaines 1 à 2 : signature du compromis, notification à l'acquéreur. Semaines 2 à 4 : délai de rétractation, versement du dépôt de garantie, dépôt des demandes de prêt, envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire. Semaines 4 à 8 : instruction des prêts, réponse de la commune sur la préemption, réunion des pièces par le notaire, état daté. Semaines 8 à 10 : offre de prêt reçue et acceptée après le délai de réflexion, levée des conditions suspensives, projet d'acte. Semaines 11 à 13 : visite préalable, appel de fonds, signature de l'acte authentique et remise des clés. Un compromis sans prêt et sans complication peut se réitérer en six à huit semaines ; un dossier d'immeuble lent ou une préemption étudiée le portent au-delà de trois mois. Si vous préparez une vente, la première étape reste l'estimation de votre bien ; nous organisons ensuite chacune de ces étapes avec vous et votre notaire.