Checklist avant mise en vente

Avant les papiers, la décision. Vendre pour acheter plus grand, pour déménager, pour réaliser un patrimoine, pour régler une succession ou une séparation ne conduit pas au même calendrier ni à la même stratégie de prix. Un vendeur qui doit acheter avant de vendre raisonne en délai et en financement relais ; un vendeur sans contrainte peut attendre le bon acquéreur ; une indivision doit d'abord se mettre d'accord. Écrivez votre horizon — date souhaitée de libération du bien —, votre prix plancher, celui en dessous duquel vous préférez ne pas vendre, et vos contraintes : occupation par un locataire, travaux en cours dans l'immeuble, situation familiale. Ces éléments guident l'estimation et le choix du mandat, et ils évitent de découvrir en cours de vente qu'une condition n'était pas remplie.

Le titre de propriété est la première pièce que demandera le notaire, et la première que vous devriez relire. Il précise la désignation exacte du bien, sa surface, ses dépendances — cave, grenier, place de stationnement —, les servitudes qui le grèvent ou en bénéficient, l'origine de propriété, et, pour un lot d'immeuble, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif de division auxquels il renvoie. Retrouvez aussi l'acte de prêt s'il reste un crédit à rembourser, pour anticiper les indemnités de remboursement anticipé et la mainlevée d'hypothèque, et les factures de travaux importants réalisés depuis l'achat, qui serviront au calcul de la plus-value si le bien n'est pas votre résidence principale. Un titre égaré se redemande au notaire qui a reçu l'acte ou au service de la publicité foncière ; commencez tôt.

Le dossier de diagnostic technique doit être disponible dès la mise en vente, et le diagnostic de performance énergétique doit figurer dans l'annonce. Selon l'âge, la localisation et la nature du bien, il comprend le DPE, l'état des risques et pollutions, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements antérieurs à 1949, l'état d'amiante pour les permis antérieurs à juillet 1997, les états des installations intérieures d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, le mesurage de la surface privative pour un lot d'immeuble, l'état parasitaire dans les zones concernées, l'état de l'installation d'assainissement non collectif pour une maison non raccordée, et le diagnostic bruit près des aéroports. Un diagnostic manquant retarde le compromis ; un DPE médiocre découvert tard fait renégocier. Notre guide des diagnostics obligatoires détaille chacun d'eux, et notre guide du DPE explique son poids dans la vente.

Pour un appartement, l'acquéreur reçoit, au plus tard au compromis, un ensemble de documents relatifs à l'immeuble : règlement et état descriptif de division avec leurs modificatifs, procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, montant des charges courantes et des travaux votés non encore payés, fiche synthétique de l'immeuble, carnet d'entretien, diagnostic technique global s'il existe, et, si l'immeuble n'est pas exempté, le montant du fonds de travaux. Ces documents se demandent au gestionnaire de l'immeuble, qui facture souvent un état daté en fin de vente ; les procès-verbaux se retrouvent dans vos archives ou sur l'espace en ligne de l'immeuble. Lisez-les avant l'acquéreur : un ravalement voté, une procédure en cours, un ascenseur à remplacer sont des informations que vous devez connaître pour fixer le prix et répondre aux questions.

Pour une maison, ou pour un appartement transformé, l'acquéreur et son notaire vérifieront la conformité de ce qui a été construit ou modifié. Retrouvez les permis de construire, déclarations préalables et certificats de conformité ou d'achèvement pour les extensions, vérandas, piscines, garages, combles aménagés, ouvertures créées ; le plan de bornage et le procès-verbal s'il en existe ; les plans du bien ; les contrats d'entretien de la chaudière, de la pompe à chaleur, de la piscine ; les garanties décennales encore en cours pour les travaux de moins de dix ans ; et, en cas d'assainissement individuel, le rapport de contrôle. Une extension jamais déclarée se régularise parfois avant la vente, se déclare toujours à l'acquéreur, et ne se cache jamais : la responsabilité du vendeur pour vice caché ou dol est lourde.

L'estimation précède la mise en vente, jamais l'inverse. Une estimation sérieuse compare le bien aux ventes réellement conclues récemment dans l'immeuble, la rue et le quartier, corrige les écarts — étage, exposition, état, extérieur, stationnement, charges, DPE — et aboutit à une valeur argumentée par écrit. Le prix de mise en vente s'en déduit avec une marge de négociation étroite : un bien affiché trop haut s'installe dans les annonces, perd son effet de nouveauté et finit par se vendre moins cher qu'un bien correctement positionné dès le départ. Demandez au moins deux estimations, comparez les raisonnements plus que les chiffres, et méfiez-vous de l'estimation la plus flatteuse si elle n'est pas étayée. Notre service d'estimation explique notre méthode ; le formulaire d'estimation en ligne permet de la demander.

La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value ; celle d'un autre bien y est soumise, avec des abattements pour durée de détention et des cas d'exonération particuliers. Calculez l'impôt éventuel avant de fixer votre prix plancher, en réunissant les factures de travaux déductibles. Vérifiez auprès de votre banque le capital restant dû, les indemnités de remboursement anticipé et le coût de la mainlevée. Si vous achetez avant de vendre, faites étudier un prêt relais et connaissez le montant que la banque retiendra, en général une fraction de la valeur estimée. Si le bien est loué, examinez le bail, la date de son échéance et les règles du congé pour vente, qui conditionnent la possibilité de vendre libre. Nos guides sur la plus-value immobilière, le prêt relais et la vente d'un bien loué traitent ces points.

Un bien se vend d'abord en photographie, puis en visite, et les deux se préparent. Désencombrez, rangez, réparez les petits défauts — poignée cassée, joint noirci, ampoule grillée, peinture écaillée —, nettoyez en profondeur, dégagez les fenêtres, neutralisez les odeurs, soignez l'entrée et les extérieurs. Un rafraîchissement de peinture dans les pièces principales est souvent le seul travail qui se justifie économiquement ; les gros travaux, eux, se vendent rarement au prix de revient et il vaut mieux les laisser à l'acquéreur en ajustant le prix. Pour un bien vide, quelques meubles et un éclairage donnent l'échelle des pièces. Notre guide du home staging montre ce que ces gestes changent, et notre service de valorisation les prend en charge quand le vendeur ne le peut pas.

Vendre seul, confier un mandat simple à plusieurs agences, ou un mandat exclusif à une seule : chaque option a un coût, un délai et un niveau d'exposition. La vente entre particuliers économise les honoraires mais expose à des visiteurs non qualifiés, à une négociation sans filtre et à une sécurité juridique moindre. Le mandat simple multiplie les vitrines mais dilue l'engagement de chaque agence et brouille l'image du bien, visible à des prix parfois différents. Le mandat exclusif concentre les moyens et l'engagement d'une agence, avec une durée et des conditions à négocier. Quel que soit le choix, lisez le mandat : durée, prix, honoraires et leur charge, obligations de compte rendu, conditions de résiliation. Notre guide mandat simple ou exclusif compare les formules, et notre guide pour choisir son agence aide à sélectionner l'interlocuteur.

Une vente lyonnaise dure, entre la mise en vente et l'acte authentique, de quelques semaines à quelques mois pour trouver l'acquéreur, puis environ trois mois entre le compromis et l'acte, le temps du délai de rétractation, de l'obtention du prêt et des formalités du notaire. Choisissez votre notaire tôt et remettez-lui le dossier dès le mandat signé ; prévoyez vos disponibilités pour les visites ou déléguez-les ; déterminez qui détient les clés ; prévenez le locataire s'il y en a un ; planifiez votre déménagement et la libération du bien en fonction de la date d'acte, avec une marge. Si vous vendez et achetez, coordonnez les deux calendriers avec votre notaire et votre banque. Notre guide sur les délais de vente à Lyon donne les repères ; notre guide du compromis détaille les trois derniers mois.

Projet : motif, horizon, prix plancher, contraintes. Documents : titre de propriété, acte de prêt, factures de travaux, plans, permis et conformités, contrats d'entretien, garanties en cours. Diagnostics : dossier complet commandé, DPE disponible pour l'annonce. Immeuble : règlement, procès-verbaux des trois dernières années, charges, travaux votés, fiche synthétique, carnet d'entretien. Prix : estimations comparées, prix de mise en vente et marge fixés. Fiscalité et financement : plus-value calculée, capital restant dû et indemnités connus, prêt relais étudié si nécessaire, bail examiné si le bien est loué. Présentation : réparations, désencombrement, nettoyage, photographies professionnelles. Mandat : mode de vente choisi, mandat lu et signé. Calendrier : notaire désigné, visites organisées, libération planifiée. Si vous souhaitez que nous parcourions cette liste avec vous, la première étape est une estimation : nous venons visiter le bien, nous remettons une valeur écrite et nous vous disons ce qui reste à préparer.