Immobilier à Bellecombe (Lyon 6)

Le quartier s'étend autour de la rue de Bellecombe et de la place éponyme, entre le cours Vitton au nord, le cours Lafayette au sud, la rue de Créqui ou la rue Ney à l'ouest et la limite de Villeurbanne — rue Bellecombe elle-même en partie, rue d'Alsace-Lorraine, rue de la Viabert — à l'est. Il tire son nom d'une ancienne propriété rurale ; son urbanisation, plus tardive que celle de Foch, s'échelonne de la fin du XIXe siècle aux années 1970, ce qui explique la diversité de son bâti.

Le tramway T1 et le tramway T4 le desservent à l'arrêt Collège-Bellecombe, reliant la Part-Dieu au sud et le campus de la Doua au nord ; la station Charpennes des métros A et B est à quelques minutes à pied. Le collège Bellecombe, établissement public de secteur, structure la vie du quartier ; les commerces se concentrent sur la rue de Bellecombe, la rue Baraban, le cours Vitton et le cours Lafayette.

Le bâti de Bellecombe est le plus varié du 6e. Des immeubles bourgeois de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, plus simples que ceux de Foch, bordent le cours Vitton, la rue Ney et une partie de la rue de Bellecombe : appartements de 50 à 120 m², hauteurs sous plafond, parquets, parfois balcons. Des immeubles des années 1930 offrent des appartements traversants bien distribués. Des résidences des années 1950 à 1980, nombreuses vers le cours Lafayette et la rue Baraban, apportent des ascenseurs, des balcons, des loggias et des garages en sous-sol, avec des T2, T3 et T4 de 45 à 90 m² aux plans fonctionnels. Quelques immeubles récents complètent l'ensemble.

Cette diversité crée une gamme de prix étendue au sein d'un même quartier : un T3 dans une résidence des années 1970 avec balcon et garage ne se compare pas à un T3 bourgeois sur le cours Vitton, et les deux ont leur clientèle.

Bellecombe est l'un des secteurs les mieux desservis de Lyon : tramways T1 et T4 vers la Part-Dieu, la Doua et, au-delà, Gerland et Vénissieux ; métros A et B à Charpennes vers la Presqu'île, la Part-Dieu et Gerland ; bus du cours Vitton et du cours Lafayette. La Part-Dieu est à dix minutes à pied par le cours Lafayette, le parc à un quart d'heure par le boulevard des Belges, le campus de la Doua à quelques minutes de tramway.

Le collège Bellecombe, les écoles maternelles et élémentaires du secteur et la proximité des lycées du 6e et de Villeurbanne en font un quartier familial. Les commerces de la rue de Bellecombe, de la rue Baraban et des cours, les Halles Paul-Bocuse à dix minutes et les marchés voisins couvrent le quotidien. L'ambiance est celle d'un quartier de vie plus que d'un quartier de prestige.

Les acquéreurs de Bellecombe sont souvent des primo-accédants qui veulent le 6e sans en payer le prix maximal, des familles attirées par le collège et les tramways, des investisseurs qui visent les étudiants et les jeunes actifs de la Doua et de la Part-Dieu. Ils recherchent des T2 et T3 fonctionnels, si possible avec balcon et stationnement, dans des immeubles bien tenus, et des T4 pour les familles. L'ascenseur, plus fréquent qu'ailleurs dans le 6e grâce aux résidences d'après-guerre, est un critère souvent satisfait.

En location, la demande est portée par les étudiants et personnels du campus, les cadres de la Part-Dieu et les familles : studios, T1 et T2 se louent très vite, meublés ou vides, dans le cadre de l'encadrement des loyers qui s'applique à Lyon comme à Villeurbanne voisine.

Bellecombe est un marché de comparaison : les acquéreurs regardent aussi Villeurbanne et le 3e voisins et choisissent en fonction du rapport entre prix, surface, état, extérieur et transports. Un appartement de Bellecombe se vend bien lorsque son prix reflète honnêtement sa catégorie de bâti — bourgeois, années 1930, résidence — et son état ; il se vend mal lorsqu'il est positionné sur les prix de Foch ou de Masséna au motif de l'adresse. Les résidences des années 1960 à 1980 se valorisent par leurs balcons, garages et ascenseurs ; les immeubles anciens par leur caractère. Notre estimation immobilière à Lyon 6 tient compte de ces distinctions, et notre page vendre un appartement à Lyon 6 décrit le déroulé.

Bellecombe est, avec la Cité Internationale, le secteur du 6e où le rapport entre prix d'achat et loyer est le plus favorable : les prix sont inférieurs à ceux du cœur de l'arrondissement, la demande locative est soutenue par la Doua, la Part-Dieu et l'attrait de l'adresse, et le parc de petites surfaces dans des résidences avec ascenseur convient à la location étudiante et meublée. Le loyer est encadré ; la vacance est faible. Notre service de gestion locative à Lyon 6 gère ces biens, et notre page investissement locatif à Lyon 6 compare les secteurs de l'arrondissement.

Le cours Vitton, dans sa partie est, conserve un bâti bourgeois et une animation commerçante ; ses appartements en étage sont recherchés. La rue de Bellecombe et la place Bellecombe forment le cœur du quartier, avec commerces et collège. La rue Ney et la rue de Créqui, vers Masséna, offrent des immeubles anciens de qualité à des prix intermédiaires. Le cours Lafayette, large et circulé, aligne des résidences d'après-guerre avec garages, appréciées pour la proximité de la Part-Dieu et des Halles, avec le bruit aux étages bas. La rue Baraban et les rues vers Villeurbanne sont plus calmes et plus mêlées. La frontière avec Villeurbanne — Charpennes, Tonkin — est poreuse : nos pages Charpennes et Tonkin décrivent les secteurs voisins.

Identifiez la catégorie de l'immeuble et comparez avec des biens de la même catégorie, pas avec le prix moyen du 6e. Dans les résidences des années 1960 à 1980, vérifiez l'état des façades, des balcons, de l'isolation et du chauffage collectif, et le montant des charges, parfois élevé ; dans les immeubles anciens, appliquez les vérifications habituelles. Regardez la desserte précise : à Bellecombe, deux rues d'écart changent le temps de marche vers le tramway ou le métro. Pour un investissement, calculez le rendement avec le loyer de référence majoré applicable et non avec un loyer espéré. Et pensez à Villeurbanne et au 3e voisins comme points de comparaison : un acquéreur informé le fera.

Un acquéreur qui regarde Bellecombe regarde presque toujours Charpennes et le Tonkin côté Villeurbanne, et le secteur Part-Dieu côté 3e. Les trois offrent une desserte comparable et des bâtis proches. Bellecombe conserve l'adresse Lyon 6, les écoles de la ville de Lyon et une part de bâti bourgeois ; Charpennes offre la place Charles-Hernu et ses commerces avec des prix un peu inférieurs ; le Tonkin propose des résidences des années 1970 avec espaces verts et des prix plus bas encore ; le secteur Part-Dieu privilégie l'immédiateté de la gare et du centre commercial. Nous connaissons ces quatre marchés et nous vous aidons à les comparer sur des critères concrets — prix au mètre carré réel à catégorie de bâti égale, charges, loyers de référence, potentiel de revente — plutôt que sur des idées reçues. Nos pages Villeurbanne et Lyon 3 complètent cette lecture.