Plus-value immobilière

Sont imposables les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente d'un immeuble bâti ou non bâti, de droits immobiliers — usufruit, nue-propriété — ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière, à titre onéreux. Sont exonérées, sous conditions, la résidence principale et ses dépendances immédiates vendues en même temps ; la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et remploie le prix dans l'acquisition de sa résidence principale dans les deux ans ; les biens détenus au-delà de la durée qui épuise les abattements ; les ventes dont le prix ne dépasse pas un seuil modeste ; les cessions par des titulaires de pensions de vieillesse ou d'invalidité sous conditions de ressources ; certaines cessions à des bailleurs sociaux ou pour la construction de logements ; les expropriations avec remploi. La résidence principale reste le cas d'exonération le plus courant et le plus contesté par l'administration lorsqu'elle est de courte durée ou peu vraisemblable.

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé. Le prix de cession est le prix stipulé à l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur — diagnostics, mainlevée, honoraires d'agence à sa charge — et augmenté des charges que l'acquéreur supporte à sa place. Le prix d'acquisition est le prix payé, ou la valeur retenue pour les droits de succession ou de donation si le bien a été reçu à titre gratuit, majoré des frais d'acquisition — soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement à un pourcentage du prix pour un bien acheté — et des dépenses de travaux dans les conditions décrites ci-dessous. Les indemnités de remboursement anticipé du prêt, les intérêts d'emprunt et les frais de portage ne sont pas déductibles. La plus-value brute ainsi obtenue subit ensuite les abattements pour durée de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisées par une entreprise majorent le prix d'acquisition, sur justificatifs — factures au nom du propriétaire, mentionnant l'adresse du bien —, à l'exclusion des dépenses d'entretien et de réparation et de celles déjà déduites des revenus fonciers. Les travaux réalisés par le vendeur lui-même et les matériaux qu'il a achetés ne sont pas retenus. À défaut de justificatifs, et à condition que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de travaux exprimé en pourcentage du prix d'acquisition peut être appliqué, sans avoir à prouver aucune dépense ; il est souvent plus avantageux que les factures réelles pour un bien peu rénové, et moins pour un bien lourdement rénové. Le vendeur doit donc comparer les deux et, surtout, conserver toutes les factures d'entreprises dès l'acquisition : c'est au moment de la vente qu'elles valent de l'argent.

La plus-value brute est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, selon deux barèmes distincts : l'un pour l'impôt sur le revenu, qui conduit à une exonération totale au terme d'une durée légale de détention, l'autre pour les prélèvements sociaux, plus lent, qui conduit à l'exonération au terme d'une durée plus longue. La durée se compte de date à date depuis l'acquisition — ou depuis la donation ou le décès pour un bien reçu à titre gratuit. La plus-value nette après abattements est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire et aux prélèvements sociaux au taux en vigueur. Lorsque la plus-value nette imposable dépasse un seuil, une taxe supplémentaire progressive s'ajoute, par tranches, ce qui concerne les cessions importantes fréquentes dans le 6e, la Presqu'île et les Monts d'Or. Le notaire établit le calcul, le déclare et prélève l'impôt sur le prix ; le vendeur reporte le montant sur sa déclaration de revenus.

Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, majorée des frais et droits de mutation à titre gratuit payés, et la durée de détention court à compter du décès ou de la donation. Une valeur déclarée basse dans la succession, pour réduire les droits, produit mécaniquement une plus-value plus élevée à la revente rapide : c'est un arbitrage que le notaire doit exposer aux héritiers au moment de la déclaration, en tenant compte de leur intention de conserver ou de vendre. Un bien hérité et vendu peu après, à sa valeur réelle, dégage une plus-value faible ou nulle si la valeur déclarée était juste ; un bien hérité il y a vingt ans est proche de l'exonération. Notre guide sur la vente d'un bien hérité détaille ces situations, et notre estimation sert de base à une déclaration de valeur défendable.

En cas de vente d'un bien démembré, chaque titulaire — usufruitier et nu-propriétaire — est imposé sur sa part de plus-value, calculée d'après la valeur de son droit à l'acquisition et à la cession, avec des règles spécifiques lorsque le démembrement résulte d'une succession ; le nu-propriétaire devenu plein propriétaire par extinction de l'usufruit retient, selon les cas, la valeur de la pleine propriété ou celle de ses droits successifs. En indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, avec sa propre durée de détention si les quotes-parts ont été acquises à des dates différentes ; le partage entre indivisaires d'origine successorale ou matrimoniale n'est pas une cession imposable. Une société civile à l'impôt sur le revenu applique le régime des particuliers, chaque associé étant imposé sur sa part ; une société à l'impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée, ce qui est un point majeur du choix de structure à l'acquisition.

L'exonération de la résidence principale suppose que le logement constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession, ou jusqu'à sa mise en vente si celle-ci intervient dans un délai normal — l'administration admet en général un an, davantage si le marché ou les circonstances le justifient — et que le logement n'a pas été occupé par un tiers entre-temps. Les dépendances immédiates et nécessaires — cave, garage, jardin — vendues en même temps sont exonérées. Les cas litigieux sont connus : une résidence principale déclarée pour quelques mois avant une vente lucrative, un bien loué puis réoccupé brièvement, un logement dont l'occupation ne correspond pas aux consommations d'énergie et aux adresses déclarées. L'administration contrôle et redresse ; le vendeur doit être en mesure de prouver l'occupation. Un propriétaire lyonnais qui déménage et met en vente son ancien logement dans l'année, sans le louer, conserve l'exonération.

Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers décrit ici, mais les lois de finances récentes ont prévu que les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value taxable, sous réserve d'exceptions. Le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible selon ses recettes et sa durée d'activité. Les biens ayant bénéficié d'un dispositif fiscal — réduction d'impôt dans le neuf, Malraux, monument historique — restent soumis au régime général de la plus-value, mais leur vente avant l'échéance de l'engagement entraîne la reprise de l'avantage, ce qui est une autre question. Notre guide sur la fiscalité de la location meublée et nos pages sur les régimes de l'investissement à Lyon développent ces points.

L'impôt sur la plus-value ne doit ni empêcher une vente opportune ni être ignoré. Un vendeur qui approche d'un seuil d'abattement significatif ou de l'exonération totale peut avoir intérêt à attendre quelques mois, si le marché ne se dégrade pas entre-temps ; un vendeur dont le bien s'est peu valorisé, ou qui a de lourdes factures de travaux, découvre souvent que l'impôt est faible ; un vendeur d'un bien hérité récemment n'en a presque jamais. À l'inverse, conserver un bien uniquement pour réduire un impôt, alors qu'il rapporte peu et se dégrade, est rarement rationnel. Le bon réflexe est de faire calculer la plus-value prévisionnelle par le notaire avant de fixer son prix plancher, à partir d'une estimation de la valeur de vente et du dossier de factures. Nous fournissons l'estimation et aidons à reconstituer le dossier ; le formulaire d'estimation est le point de départ.

Le vendeur qui prépare sa vente réunit pour le notaire : l'acte d'acquisition ou la déclaration de succession ou l'acte de donation avec la valeur retenue ; le décompte des frais d'acquisition s'il préfère le réel au forfait ; les factures d'entreprises pour les travaux de construction, d'agrandissement et d'amélioration, au nom du propriétaire et à l'adresse du bien ; les justificatifs des frais de cession — diagnostics, mainlevée, honoraires à sa charge ; sa situation au regard de la résidence principale, avec preuves d'occupation si nécessaire ; et, pour un bien loué en meublé, le tableau des amortissements pratiqués fourni par l'expert-comptable. Un dossier complet permet au notaire de calculer juste et d'appliquer chaque déduction ; un dossier incomplet conduit au forfait ou à l'oubli de déductions qui valent parfois plusieurs milliers d'euros. Notre checklist avant mise en vente intègre ces pièces.