Acheter avant de vendre prêt relais

Le prêt relais est un crédit à court terme, de douze mois en général renouvelables une fois jusqu'à vingt-quatre mois, par lequel la banque avance à l'emprunteur une fraction de la valeur estimée du bien qu'il met en vente, pour lui permettre de payer le bien qu'il achète. Pendant sa durée, l'emprunteur ne rembourse pas le capital : il paie les intérêts, chaque mois ou en une fois à l'échéance selon la formule, et le capital est remboursé en totalité lors de la vente, par le notaire, sur le prix encaissé. Si le prix de vente dépasse le montant du relais, le surplus revient à l'emprunteur ; s'il lui est inférieur, l'emprunteur doit compléter. Le relais est presque toujours associé à un prêt classique de long terme qui finance la partie du nouvel achat que la vente ne couvrira pas.

Le relais sec finance seul l'achat, lorsque le prix du nouveau bien est inférieur ou égal à la valeur du bien vendu et que l'emprunteur n'a pas besoin d'autre crédit ; il est plus rare et souvent moins bien tarifé par les banques, qui n'y trouvent pas de crédit long à placer. Le relais adossé, ou jumelé, combine un relais et un prêt amortissable de long terme : c'est la formule courante lorsque l'on achète plus cher que l'on ne vend. Selon les banques, le relais est à franchise partielle — l'emprunteur paie les intérêts chaque mois — ou à franchise totale — les intérêts sont capitalisés et payés à la vente avec le capital, ce qui allège les mensualités pendant la période de double propriété mais renchérit le coût. Certaines banques proposent une formule où les mensualités du prêt long sont réduites pendant la durée du relais, puis rehaussées après la vente.

La banque ne prête pas sur la valeur que le vendeur espère, mais sur une valeur qu'elle fait estimer — par une agence, un expert ou son propre service — et dont elle ne retient qu'une fraction, en général de l'ordre de soixante à quatre-vingts pour cent, davantage si un compromis est déjà signé sur le bien à vendre, moins si le bien est atypique ou le marché incertain ; elle déduit le capital restant dû du prêt en cours sur le bien vendu. Le montant du relais est donc souvent inférieur à ce que l'emprunteur imaginait, et la différence doit être financée par l'apport ou par le prêt long. Une estimation d'agence écrite et argumentée, avec références, facilite l'obtention d'un relais au bon niveau ; une estimation flatteuse produit un relais trop élevé, que la vente ne couvrira pas. Notre service d'estimation remet le document que les banques demandent.

Le relais coûte des intérêts, à un taux souvent proche ou légèrement supérieur à celui des prêts longs, calculés sur le capital avancé pendant la durée effective — six mois si la vente est rapide, vingt-quatre si elle traîne —, des frais de dossier, une assurance emprunteur, et des frais de garantie — hypothèque ou caution — sur le bien acheté ou sur le bien vendu. Pendant la période de double propriété, l'emprunteur supporte aussi les charges des deux biens, les deux taxes foncières et, parfois, deux assurances habitation. À l'inverse, un relais court coûte peu et évite de vendre dans l'urgence ou de manquer un bien rare. Le calcul du coût doit se faire sur plusieurs hypothèses de durée de vente, et intégrer le prix de vente réaliste plutôt que le prix espéré. Une simulation de la banque et un tableau des deux scénarios — vente en quatre mois, vente en douze mois — éclairent la décision.

Le risque principal est une vente plus lente ou à un prix inférieur à celui prévu : l'emprunteur paie des intérêts plus longtemps, doit parfois compléter le remboursement, et, à l'échéance des vingt-quatre mois, peut être contraint de vendre à n'importe quel prix ou de transformer le relais en prêt long si la banque l'accepte. Le second risque est un relais dimensionné sur une estimation trop optimiste. Le troisième est un prix d'achat négocié sous la pression du temps. Ces risques se maîtrisent : mettre le bien en vente au prix juste dès le compromis d'achat, ou avant ; faire estimer par une agence indépendante de la banque et de la vente ; conserver une marge entre le relais et la valeur ; préparer le bien et le dossier pour vendre vite ; et, si possible, signer le compromis de vente avant l'acte d'achat, ce qui lève l'incertitude. Notre guide sur les délais de vente à Lyon aide à calibrer la durée.

L'alternative la plus sûre consiste à vendre d'abord, puis à acheter avec le prix connu. Son inconvénient est le risque de se retrouver sans logement entre les deux, ou de devoir accepter un bien par défaut. Il s'aménage de plusieurs façons : négocier avec l'acquéreur de son bien une date d'acte éloignée — quatre à six mois — pour se laisser le temps d'acheter ; prévoir une convention d'occupation temporaire après la vente, moyennant une indemnité, pour rester dans les lieux quelques semaines ou quelques mois ; ou accepter une location transitoire, un logement familial ou un garde-meubles, dont le coût est souvent inférieur à celui d'un relais long. Dans un marché où les biens familiaux recherchés se vendent vite, vendre d'abord et se positionner ensuite comme acquéreur sans condition est aussi un atout pour obtenir le bien convoité.

L'acquéreur qui n'a pas encore vendu peut proposer au vendeur du bien qu'il achète une condition suspensive de vente de son propre logement : si sa vente n'aboutit pas dans un délai fixé, le compromis d'achat est caduc sans pénalité. C'est une protection totale pour l'acheteur, et une incertitude pour le vendeur, qui immobilise son bien sans garantie ; à Lyon, où les biens recherchés reçoivent plusieurs offres, cette clause est rarement acceptée, sauf pour des biens difficiles ou lorsque l'acquéreur a déjà un compromis signé sur son logement. Une formule intermédiaire consiste à accepter une clause de vente préalable assortie d'un délai court et d'une faculté pour le vendeur de reprendre sa liberté s'il reçoit une autre offre. L'acquéreur qui veut être compétitif a intérêt à un relais accordé plutôt qu'à une clause de vente.

Le scénario le plus confortable enchaîne les étapes ainsi : estimation du bien à vendre et accord de principe de la banque sur le relais et le prêt long ; recherche du nouveau bien avec un budget connu ; mise en vente du bien actuel dès qu'un bien intéressant se profile, ou avant ; offre et compromis d'achat avec condition suspensive de prêt incluant le relais ; commercialisation active du bien à vendre pendant les trois mois du compromis d'achat ; compromis de vente signé, si possible, avant l'acte d'achat ; actes coordonnés par les notaires — idéalement la vente le matin et l'achat l'après-midi, ou à quelques jours d'intervalle — ce qui réduit le relais à quelques jours ou le supprime. Une agence qui vend l'ancien et accompagne l'achat du nouveau tient ce calendrier d'une seule main ; c'est ce que nous faisons pour les familles qui nous confient les deux opérations.

Lorsque les taux montent et que les banques durcissent leurs conditions, le relais devient plus coûteux et plus difficile à obtenir : la fraction retenue de la valeur diminue, l'assurance et les garanties se renchérissent, le taux d'endettement pendant la période de double crédit est examiné de près, et certaines banques réservent le relais à leurs clients. Dans ce contexte, l'estimation prudente, le compromis de vente préalable et la marge de sécurité comptent davantage. Le contexte pèse aussi sur la vente elle-même, plus lente, ce qui allonge le relais : un acquéreur-vendeur doit intégrer cette double contrainte et ne pas calibrer son projet sur les délais et les prix d'un marché plus porteur. Notre guide du marché immobilier lyonnais donne le cadre de cette lecture.

Nous commençons par l'estimation écrite du bien à vendre, avec les références que la banque attend, et un avis franc sur son délai de vente ; nous aidons à définir le budget d'achat en tenant compte du relais réaliste, des frais et du prêt long ; nous inscrivons la recherche dans notre alerte mail pour accéder aux biens avant publication ; nous mettons le bien en vente au moment opportun, préparé et positionné pour se vendre dans les trois mois du compromis d'achat ; nous coordonnons les deux notaires pour rapprocher les dates d'acte ; et nous tenons le vendeur-acquéreur informé chaque semaine de l'avancement des deux dossiers. Pour engager cette démarche, la première étape est l'estimation de votre bien actuel : elle fixe le cadre financier de tout le reste.