Immobilier à Cordeliers (Lyon 2)

Le quartier tire son nom du couvent des Cordeliers, dont l'église Saint-Bonaventure, du XIVe siècle, subsiste sur la place. Il a été profondément remodelé sous le Second Empire par le percement de la rue Impériale — aujourd'hui rue de la République — et de la rue de l'Impératrice — rue Édouard-Herriot —, bordées d'immeubles haussmanniens, et par la construction du Palais de la Bourse. Entre ces percées et les quais de Saône subsistent des rues plus anciennes et plus étroites — rue Grenette, rue de Brest, rue Mercière au sud, rue Dubois, rue de la Monnaie — au bâti des XVIIe et XVIIIe siècles.

La station Cordeliers de la ligne A place le quartier à une station de Bellecour et de l'Hôtel de Ville ; le pont Lafayette rejoint la rive gauche et le 6e, le pont Maréchal-Juin le Vieux Lyon. Le quai Saint-Antoine accueille l'un des marchés alimentaires les plus fréquentés de Lyon.

Deux bâtis se côtoient. Les immeubles haussmanniens de la rue de la République, de la rue Herriot et de la place des Cordeliers : cinq à six étages en pierre, commerces et bureaux aux étages bas, appartements de 60 à 200 m² au-dessus, hauteurs sous plafond, balcons, souvent transformés partiellement en bureaux. Les immeubles anciens des rues étroites entre la République et la Saône : quatre à six étages, façades XVIIe et XVIIIe, cours intérieures, escaliers de pierre, appartements de 30 à 120 m² de caractère, souvent sans ascenseur, avec des vues sur cour ou sur les rues piétonnes.

Le quartier compte une forte proportion de lots à usage professionnel — bureaux, cabinets, sièges — dans les étages des grands axes, et de studios et T2 destinés aux étudiants et à la location meublée dans les immeubles anciens. Les grands appartements familiaux sont plus rares qu'à Ainay.

La ligne A à Cordeliers, les lignes A et D à Bellecour, les lignes A et C à l'Hôtel de Ville, les bus des quais et de la place : la desserte est totale. Les commerces sont partout — grands magasins, enseignes de la rue de la République, commerces de bouche des rues anciennes, marché du quai Saint-Antoine chaque matin —, ainsi que les cinémas, les théâtres, les restaurants de la rue Mercière et des rues piétonnes. Le Rhône et la Saône sont à cinq minutes chacun.

Les écoles maternelles et élémentaires du centre, le lycée Ampère et plusieurs établissements privés desservent le quartier. L'animation est constante, de jour comme de nuit sur certaines rues ; les appartements sur cour ou dans les rues moins passantes offrent un calme relatif.

Les acquéreurs des Cordeliers sont des investisseurs — le quartier est l'un des plus liquides de Lyon en location meublée —, des couples et célibataires actifs qui veulent le centre, des professions libérales et des sociétés pour les lots de bureaux, et des amateurs de caractère pour les appartements anciens rénovés. Ils recherchent les étages élevés, les cours calmes, la lumière — variable dans les rues étroites —, et acceptent l'absence de stationnement, d'extérieur et souvent d'ascenseur.

Les locataires sont des étudiants, des jeunes actifs, des cadres en mission, des professionnels de passage, pour des studios, T1 et T2 meublés qui se louent en quelques jours dans le cadre de l'encadrement des loyers.

Les Cordeliers sont un marché rapide pour les petites et moyennes surfaces correctement positionnées : les investisseurs y sont nombreux et actifs, et un T2 meublable en bon état trouve preneur en quelques semaines. Les appartements haussmanniens en étage élevé de la rue de la République et de la place se vendent à des prix élevés ; les appartements anciens des rues étroites se valorisent par leur caractère et leur rénovation, avec une décote pour les étages bas sombres et les immeubles sans ascenseur dégradés. La proportion de bureaux dans certains immeubles influence les charges et l'ambiance ; nous en tenons compte. Notre estimation immobilière à Lyon 2 intègre ces éléments ; notre page vendre un appartement à Lyon 2 décrit le déroulé.

Les Cordeliers sont un secteur d'investissement locatif de référence à Lyon : demande étudiante et de jeunes actifs très forte, location meublée de moyenne durée efficace, revente aisée. Le loyer est encadré ; le rendement brut est correct pour le centre ; la vacance est quasi nulle. Les charges des immeubles anciens et l'absence d'ascenseur sont à intégrer. Notre service de gestion locative à Lyon 2 gère ces biens ; notre page location meublée à Lyon 6 décrit ce mode de location, applicable ici.

La place des Cordeliers et la rue de la République offrent les immeubles haussmanniens les plus imposants, avec l'animation maximale ; les étages élevés y sont recherchés. La rue Édouard-Herriot, un peu moins passante, propose un bâti comparable. Les rues Grenette et de Brest, commerçantes et piétonnes, ont des appartements anciens de caractère avec l'animation du soir. Les rues Dubois, de la Monnaie et les abords du quai Saint-Antoine, plus calmes, offrent des immeubles anciens rénovés recherchés, avec le marché au pied. Vers la rue Mercière au sud, on rejoint le secteur des Jacobins et ses restaurants ; vers le nord, les Terreaux et le 1er arrondissement, décrits sur notre page Terreaux.

Visitez à plusieurs heures — matin de marché, après-midi commerçant, soirée — pour mesurer le bruit et la lumière réels. Vérifiez la proportion de bureaux et de commerces dans l'immeuble, qui influe sur les charges, l'entretien et l'ambiance. Examinez la structure et les travaux votés dans les immeubles anciens, et les protections patrimoniales du site historique. Renseignez-vous sur l'ascenseur et sa faisabilité. Pour un investissement meublé, vérifiez le loyer de référence majoré et le cadre de la courte durée, restrictif à Lyon. Et comparez avec les Jacobins et les Terreaux voisins, aux caractéristiques proches.

Chaque matin sauf le lundi, le quai Saint-Antoine accueille sur plusieurs centaines de mètres l'un des marchés alimentaires les plus réputés de Lyon : producteurs, fromagers, poissonniers, fleuristes, avec la Saône et Fourvière en toile de fond. Pour les habitants des Cordeliers, c'est le supermarché du quartier et un lieu de sociabilité qui fait oublier la densité commerciale des rues voisines. Le quai lui-même, réaménagé avec des berges piétonnes, offre une promenade vers le Vieux Lyon et la Croix-Rousse. Cette qualité de vie, moins visible que les grands magasins de la rue de la République, explique l'attachement des habitants du secteur ouest des Cordeliers et la demande soutenue pour les appartements des rues qui mènent au quai.

Avant d'acheter aux Cordeliers, il faut comprendre la composition de l'immeuble. Un immeuble haussmannien de la rue de la République peut compter des commerces sur deux niveaux, des bureaux sur deux autres et des logements au-dessus ; les charges, l'entretien des parties communes, les horaires d'utilisation de l'ascenseur et l'ambiance en soirée en dépendent. Un immeuble ancien de la rue Dubois peut être entièrement résidentiel, avec les petites surfaces et les étudiants qui vont avec. Le règlement de l'immeuble précise l'usage autorisé de chaque lot et la répartition des charges ; les procès-verbaux d'assemblée révèlent les travaux et les éventuelles tensions entre usages. Nous analysons ces documents pour chaque bien que nous présentons et nous les expliquons aux acquéreurs, en particulier aux investisseurs qui découvrent le centre de Lyon.