Immobilier à Perrache (Lyon 2)

Le quartier s'organise autour de la gare et de la place Carnot au nord, du cours de Verdun qui longe la gare d'est en ouest, des quais Perrache et Rambaud sur le Rhône et Maréchal-Joffre sur la Saône, et du cours Charlemagne qui file vers le sud. La gare a été construite sur des terrains gagnés sur le confluent au début du XIXe siècle par l'ingénieur Perrache, qui lui a laissé son nom. Le centre d'échanges de 1976, avec sa gare routière, sa station de métro et ses passerelles, a été récemment réaménagé pour rouvrir les passages vers le sud et améliorer les accès.

Le quartier est desservi par la station Perrache de la ligne A, terminus historique, par les tramways T1 et T2, par la gare routière, par les TER vers toute la région et par une partie des TGV. Le lycée Récamier, le lycée Ampère à proximité et l'université catholique en font aussi un pôle scolaire et universitaire.

Autour de la place Carnot et du cours de Verdun, le bâti est celui de la Presqu'île sud : immeubles bourgeois du XIXe siècle, quelques immeubles du XVIIIe vers Ainay, appartements de 40 à 150 m² avec hauteurs sous plafond et parquets, souvent sans ascenseur. Le long des quais, des immeubles anciens avec vue sur le Rhône ou la Saône. Vers le cours Charlemagne et Sainte-Blandine, le bâti se mêle : immeubles anciens, immeubles des années 1930, constructions récentes liées à la Confluence, anciens bâtiments d'activité reconvertis.

Les petites et moyennes surfaces dominent, avec une forte demande étudiante et de jeunes actifs ; les grands appartements existent autour de la place Carnot et sur les quais. Les prix sont inférieurs à ceux d'Ainay et de Bellecour à qualité égale, en raison du voisinage de la gare et de son animation.

La desserte est le premier argument de Perrache : métro A, tramways T1 et T2, TER et TGV, gare routière, accès routiers vers l'A7, le tout au pied des immeubles. Pour un habitant qui voyage en train ou travaille hors de Lyon, le quartier n'a pas d'équivalent. Les commerces de la place Carnot, du cours de Verdun, de la rue Victor-Hugo toute proche et du cours Charlemagne couvrent le quotidien ; le centre commercial de la Confluence est à dix minutes de tramway ou de marche.

Le lycée Récamier, le lycée Ampère, l'université catholique et les écoles du secteur composent l'offre scolaire et universitaire. L'animation est celle d'un quartier de gare — flux de voyageurs, circulation du cours de Verdun — atténuée par les réaménagements récents ; la place Carnot et son square, les quais et les rues d'Ainay au nord offrent des respirations.

Les acquéreurs de Perrache sont des investisseurs qui misent sur la demande étudiante et de voyageurs, des primo-accédants qui veulent la Presqu'île à un prix accessible, des actifs qui se déplacent en train, et quelques familles pour les appartements de la place Carnot et des quais. Ils recherchent des appartements lumineux, en étage élevé, à l'écart du cours de Verdun, et sont attentifs au bruit de la gare et de la circulation.

Les locataires sont massivement des étudiants — université catholique, lycées, établissements du centre —, des jeunes actifs, des salariés en mobilité qui prennent le train, pour des studios, T1 et T2 vides ou meublés qui se louent très vite dans le cadre de l'encadrement des loyers.

Perrache est un marché de rapport qualité-prix : les acquéreurs comparent avec Ainay au nord et avec Sainte-Blandine et la Confluence au sud, et choisissent en fonction du prix, de la lumière, du calme et de l'état. Les appartements de la place Carnot et des quais, en étage élevé, se vendent bien ; les appartements sur le cours de Verdun et à proximité immédiate de la gare se vendent à condition que le prix intègre le bruit. Le réaménagement du centre d'échanges et la transformation du secteur ont amélioré l'image du quartier ; nous en tenons compte sans surestimer. Notre estimation immobilière à Lyon 2 intègre ces éléments ; notre page vendre un appartement à Lyon 2 décrit le déroulé.

Pour un investisseur, Perrache est l'un des secteurs de la Presqu'île où le rapport entre prix d'achat et loyer est le plus favorable, avec une demande étudiante et de mobilité qui garantit une vacance quasi nulle. Les studios et T1 se louent aux étudiants, les T2 meublés aux salariés en mobilité qui utilisent la gare. Le loyer est encadré ; la revente est facile. Les charges des immeubles anciens et l'absence d'ascenseur sont à intégrer. Notre service de gestion locative à Lyon 2 prend en charge ces biens ; notre page bail mobilité à Lyon décrit la formule adaptée aux séjours courts.

La place Carnot et ses abords immédiats, avec le square et l'accès direct à la rue Victor-Hugo, sont l'adresse la plus recherchée du quartier. Les quais Perrache et Rambaud, côté Rhône, et le quai Maréchal-Joffre, côté Saône, offrent des vues sur les fleuves avec la circulation des quais. Le cours de Verdun, le long de la gare, est le plus bruyant ; ses appartements se négocient en conséquence. Les rues vers Ainay — rue de la Charité, rue Sala dans sa partie sud, rue Franklin — rejoignent progressivement les prix d'Ainay. Au sud des voûtes, le cours Charlemagne et Sainte-Blandine forment un autre marché, décrit sur notre page Sainte-Blandine, et plus loin la Confluence.

Visitez aux heures de pointe pour mesurer le bruit de la gare, des tramways et du cours de Verdun à l'étage concerné, et vérifiez les menuiseries. Privilégiez les étages élevés, les cours et les rues vers Ainay. Examinez l'état des immeubles anciens et les travaux votés. Pour un investissement, calculez le rendement avec le loyer de référence majoré et intégrez les charges. Et suivez l'évolution du secteur : les réaménagements du centre d'échanges et de la Confluence continuent de transformer Perrache, dans un sens favorable aux propriétaires.

Pendant quarante ans, le centre d'échanges de Perrache a été une barrière : on habitait « avant » ou « après » les voûtes, et le sud de la Presqu'île — Sainte-Blandine, le Marché-Gare, les prisons — restait à l'écart. Le projet Confluence, lancé au début des années 2000, puis le réaménagement du centre d'échanges et la reconversion des prisons en campus ont inversé cette logique : Perrache est devenu la charnière entre le Lyon historique et le Lyon contemporain, traversé dans les deux sens par les étudiants, les salariés et les habitants de la Confluence. Pour le marché immobilier, cela s'est traduit par une revalorisation progressive des immeubles du cours Charlemagne et des abords de la gare, et par une demande nouvelle d'acquéreurs qui n'auraient pas envisagé le quartier il y a quinze ans.